Eine Immobilie für 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, 320.000 Euro Kredit zu 4,05 % auf 30 Jahre. Der Käufer zahlt 1.920 Euro im Monat: Annuität, Instandhaltung, Grundsteuer. Die gleiche Wohnung zur Miete kostet 1.200 Euro. Nach 30 Jahren, bei 2,5 % jährlicher Wertsteigerung, steht beim Käufer ein Nettovermögen von rund 350.000 Euro. Wer die 120.000 Euro Eigenkapital stattdessen in einen Welt-ETF legt und die monatliche Kostendifferenz von 720 Euro investiert, steht bei über 1,1 Millionen. Der Unterschied beträgt im Basisszenario rund 806.000 Euro.
Die Kreditrate ist dabei sogar die günstigere Zahl. Der Kauf wird erst dann teuer, wenn man die Kaufnebenkosten, die laufende Instandhaltung und vor allem die Rendite einbezieht, die das gebundene Eigenkapital im ETF verdient hätte. Genau diese Rechnung stellt fast niemand an, bevor er kauft.
Nach 30 Jahren, Basisszenario
Teuer wird der Kauf durch die Rendite, die das gebundene Eigenkapital im ETF verdient hätte.
- Käufer, Nettovermögen
- rund 350.000 Euro
- Mieter mit Welt-ETF
- über 1,1 Millionen
- Unterschied
- rund 806.000 Euro
Warum der Rate-Vergleich die schlechteste Rechnung ist
Der Standardvergleich lautet: Kreditrate gegen Miete. Wer weniger pro Monat zahlt, gewinnt. Das Problem ist, dass diese Rechnung drei Posten komplett ignoriert:
- Die Kaufnebenkosten von 10 bis 12 %, die beim Kauf sofort fällig werden und keine Rendite erzeugen.
- Die laufenden Besitzkosten: Instandhaltung, Grundsteuer, Reparaturen.
- Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals, der Betrag, den das eingezahlte Geld im ETF verdient hätte.
Die 1.920 Euro des Käufers und die 1.200 Euro des Mieters sind keine vergleichbaren Kostenblöcke. Auf der Käuferseite stehen in der Rate fast nur Zinsen und Tilgung, auf der Mieterseite die komplette Wohnkostenlast. Und das Eigenkapital von 120.000 Euro, das der Käufer eingezahlt hat, liegt bei ihm fest, beim Mieter arbeitet es.
Was Kaufen wirklich kostet: die Kaufnebenkosten
Wer in Baden-Württemberg eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, zahlt dafür nicht 400.000 Euro. Die Nebenkosten im Standardfall:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 2,0 % | 8.000 € |
| Maklerprovision (Buyer-Anteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Summe | 10,6 % | 42.280 € |
Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Hamburg). Die Maklerprovision betragen seit dem Bestellerprinzip vom Dezember 2020 (BGB 656c/656d) in der Regel 7,14 % gesamt, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer. Das heißt, der Käufer trägt in den meisten Bundesländern 3,57 %, in Bremen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern etwas weniger.
Diese 42.280 Euro sind keine Investition in Wohnfläche. Sie sind ein Eintrittspreis, der sofort verloren ist, wenn man die Immobilie am nächsten Tag zum Kaufpreis wieder verkauft. Zusammen mit den 80.000 Euro Eigenkapital bindet der Käufer also 122.280 Euro, bevor er überhaupt einzieht.
Die monatlichen Kosten: Käufer gegen Mieter
Für das Beispiel oben (400.000 Euro, 320.000 Euro Kredit zu 4,05 %, 30 Jahre, Annuitätendarlehen):
| Position | Käufer | Mieter |
|---|---|---|
| Annuität bzw. Miete | 1.537 € | 1.200 € |
| Instandhaltung (1 % p.a.) | 333 € | 0 € |
| Grundsteuer | 50 € | 0 € (im Mietpreis enthalten) |
| Summe pro Monat | 1.920 € | 1.200 € |
| Differenz | 720 € |
Die 333 Euro Instandhaltung sind keine Spekulation, sondern der untere Rand dessen, was ein Haus über den Gebäudelebenszyklus kostet: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen. Bei älteren Bestandsimmobilien liegt der realistische Wert eher bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Die Differenz von 720 Euro pro Monat ist die Summe, die der Mieter zusätzlich in seinen ETF-Sparplan legt. 8.640 Euro im Jahr, vor Zinseszins.
Die 5-Prozent-Regel als Schnelltest
Der kanadische Portfoliomanager Ben Felix hat eine Faustregel populär gemacht, die man in 30 Sekunden anwenden kann: Kaufpreis mal 5 %, geteilt durch 12 ergibt die Break-even-Miete. Liegt die tatsächliche Miete darunter, ist Mieten finanziell günstiger.
Die 5 % setzen sich zusammen aus Grundsteuer (etwa 1 %), Instandhaltung (etwa 1 %) und den Opportunitätskosten des Eigenkapitals (etwa 3 %). Im Beispiel: 400.000 × 5 % / 12 = 1.667 Euro. Die Vergleichsmiete von 1.200 Euro liegt 28 % darunter. Das Signal ist eindeutig.
Die Regel ersetzt keine detaillierte Rechnung, aber sie filtert zuverlässig: Wenn die Break-even-Miete weit über der realen Miete liegt, lohnt sich die Frage „mieten oder kaufen” für den Normalfall nicht.
Die Endabrechnung nach 30 Jahren
Alle Zahlen sind rechnerisch verifiziert. Gemeinsame Annahmen: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 80.000 Euro, Kaufnebenkosten 40.000 Euro (gerundet; im Baden-Württemberg-Beispiel oben 42.280 Euro), Kredit 320.000 Euro zu 4,05 % auf 30 Jahre (233.308 Euro Zinsen), Instandhaltung 1 % p.a., 50 Euro Grundsteuer pro Monat, Startmiete 1.200 Euro, ETF-Rendite 6 % nach Abgeltungsteuer.
| Szenario | Wertsteigerung | Mietsteigerung | Käufer netto | Mieter | Unterschied |
|---|---|---|---|---|---|
| Untere Grenze | 2,0 % | 0 % | 233.000 € | 1.446.000 € | 1.213.000 € |
| Realistisch | 2,5 % | 2 % | 348.000 € | 1.154.000 € | 806.000 € |
| Immo-freundlich | 3,0 % | 2 % | 480.000 € | 1.154.000 € | 674.000 € |
| Immo-Boom | 4,0 % | 2 % | 806.000 € | 1.154.000 € | 348.000 € |
Der Käufer holt das Depot des Mieters im Modell erst ein, wenn die Immobilie mit 4,8 % pro Jahr nominal an Wert gewinnt. Das liegt deutlich über dem historischen Durchschnitt deutscher Wohnimmobilien über mehrere Jahrzehnte (1 bis 2,5 % nominal) und über der langfristigen Inflationsschutz der Geldmenge. In einzelnen städtischen Lagen und einzelnen Dekaden wurde dieser Wert erreicht. Als Planungsannahme für die nächsten 30 Jahre ist er das, was er ist: eine Wette.
Was der Käufer nach 30 Jahren tatsächlich besitzt, ist die Immobilie, mietfrei und ohne Kredit. Das ist ein realer, wertvoller Zustand. Die Tabelle sagt nicht, dass Kaufen schlecht ist. Sie sagt, dass der Zustand seinen Preis hat: rund 806.000 Euro an entgangener Kapitalbildung im Basisszenario.
Der Einwand: Mieten steigen auch
Mieten sind keine Konstante. In deutschen Großstädten sind Bestandsmieten in den letzten zwanzig Jahren um durchschnittlich 2 bis 3 % pro Jahr gestiegen. Wer heute 1.200 Euro zahlt, zahlt bei 2 % p.a. in 20 Jahren 1.783 Euro und in 30 Jahren 2.174 Euro. Ein fairer Vergleich muss das einpreisen, und die Tabelle oben tut es in den Realistiken.
Das Ergebnis ändert die Richtung nicht, aber die Größenordnung. Bei 2 % Mietsteigerung schrumpft der Vorsprung des Mieters im Basisszenario von 1,213 Millionen Euro auf 806.000 Euro. Der Grund ist die Dynamik der Sparrate: Der Mieter investiert am Anfang 720 Euro pro Monat, und diese frühen Einzahlungen laufen 25 bis 30 Jahre lang. Später, wenn die Miete über die Rate steigt, ist das Depot bereits groß genug, um die höhere Last zu tragen.
Die Mietsteigerungsthese ist dabei ein Großstadtphänomen. In Kleinstädten und ländlichen Märkten steigen Mieten schwächer, und genau dort sind auch die Kaufpreisfaktoren niedriger, was den Kauf ohnehin attraktiver macht. Die zwei Effekte heben sich also teilweise gegenseitig auf, die Richtung bleibt gleich.
Warum der Zins den Vergleich kippt
Ein Argument für den Kauf war von 2010 bis 2022 berechtigt: Zehnjährige Baugeldzinsen lagen zeitweise unter 1 %, im Jahr 2021 bei etwa 0,5 %. Wer damals 320.000 Euro auf 30 Jahre finanzierte, zahlte 957 Euro pro Monat und insgesamt nur rund 25.000 Euro Zinsen.
2026 liegt der Topzins für zehnjährige Darlehen bei 4,0 bis 4,3 %, je nach Quelle und Beleihungslaufzeit der höchste Stand seit 2011. Dieselbe Finanzierung kostet jetzt 1.537 Euro pro Monat, und über die Laufzeit fallen 233.000 Euro Zinsen an. Das ist ein Mehrfaches dessen, was dieselbe Immobilie im Niedrigzinsumfeld kostete.
Gleichzeitig ist die Grundsteuerreform der laufenden Jahre die Haltekosten in Ballungsräumen deutlich erhöht, in Teilen des Berliner Umlands hat sich die Last verdoppelt. Wer heute kauft, zahlt also auf allen drei Positionen mehr als die Käufer der Nullerjahre: auf die Rate, auf den Zinsblock über die Laufzeit und auf die laufenden Besitzkosten. Das Nullzins-Argument für den Kauf ist damit faktisch vom Tisch.
Was gegen Mieten spricht, und was dafür
Preis-Miet-Quotient. Teilt man den Kaufpreis durch die Jahresnettomiete, ergibt sich das zentrale Marktverhältnis. 400.000 Euro bei 14.400 Euro Jahresmiete sind 27,8. In München, Hamburg, Frankfurt und Berlin liegen die Werte häufig bei 30 bis 40, im ländlichen Raum unter 20. Unter 20 wird Kaufen im Modell konkurrenzfähig, über 30 ist es in den meisten Fällen die teurere Option. Das ist der erste Wert, den du für deine Zielregion nachschlagen solltest.
Der Humankapital-Aspekt. Wer in einer Region arbeitet, die wirtschaftlich dünn ist, sollte das Risiko des Eigenheims anders gewichten als jemand mit einem stabilen Einkommen in einem breiten Einzugsgebiet. Das Eigenheim ist illiquide: Im Stressfall dauert der Verkauf Monate, und ein Einzelobjekt ist ein Klumpenrisiko in Reinform. Ein Weltportfolio hat dagegen die Diversifikation über Tausende Unternehmen.
Die psychologische Komponente ist real. Das Eigenheim wirkt als erzwungener Sparplan, man kann die Immobilie nicht an der Börse verkaufen, wenn die Kurse stürzen, und man gestaltet die Wohnung frei. Für viele Menschen ist das der entscheidende Punkt, und das ist legitim. Der Fehler liegt nicht im Kaufen, sondern in der Überzeugung, Kaufen sei automatisch die finanziell überlegene Entscheidung. Wenn du weißt, dass du für Stabilität, Gestaltungsfreiheit und mietfreies Wohnen im Alter einen Preis zahlst, und du zahlst ihn bewusst, dann ist das eine informierte Entscheidung.
Was du konkret tun kannst
Wenn du keine Immobilie besitzt und eine Kaufentscheidung überlegst:
- Schlage für deine Zielregion den Preis-Miet-Quotienten nach (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete). Unter 20: Kaufen kann sich rechnen. Über 30: Mieten ist in der Regel die bessere finanzielle Entscheidung.
- Rechne den konkreten Fall im Mieten vs. Kaufen Rechner: Kaufpreis, Eigenkapital, aktueller Zinssatz, Vergleichsmiete, Instandhaltungsrücklage.
- Prüfe, ob du die monatliche Differenz wirklich investierst, wenn du mietest. Die Mieter-Rechnung funktioniert nur, wenn die 720 Euro tatsächlich in einen ETF-Sparplan fließen. Wer sie konsumiert, verliert den Vorteil.
- Wenn du planst, in 5 bis 10 Jahren zu kaufen: Halte das Eigenkapital bis dahin in einem Geldmarkt-ETF oder Tagesgeldkonto, setze überschüssige Mittel bereits in ETFs an und beobachte den Preis-Miet-Quotienten deiner Region.
Wenn du bereits Eigentümer bist: Das ist keine Aufforderung zum Verkaufen. Die Kaufnebenkosten sind versunken, unabhängig von dieser Rechnung. Plane eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1 % des Kaufpreises pro Jahr ein, und behandle das Eigenheim als eine von mehreren Vorsorgesäulen, nicht als die einzige. Die eigentliche Altersvorsorge-Rechnung für das Eigenheim steht separat in Eigenheim als Altersvorsorge.
Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Faustregel: Wenn der Preis-Miet-Quotient (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete) unter 20 liegt, der Zinssatz niedrig ist und du die Immobilie mindestens 10 bis 15 Jahre halten kannst, wird Kaufen im Modell konkurrenzfähig. Liegt der Quotient über 30, wie in München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin, ist Mieten in den meisten Fällen die bessere finanzielle Entscheidung, auch wenn der Kauf emotional schwerfällt.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision sind beim Selbstnutzer nicht direkt steuerlich absetzbar. Sie erhöhen den Anschaffungspreis und fließen damit in die AfA, wenn die Immobilie vermietet wird. Beim Eigenheim kannst du sie nicht über die Einkommensteuererklärung absetzen. Das ist einer der Gründe, warum sie in jeder ehrlichen Rechnung sofort als Kostenposten auftauchen.
Was passiert, wenn die Zinsen nach dem Kauf steigen?
Bei einer 10-jährigen Zinsbindung refinanzierst du nach 10 Jahren, und dann zahlst du den damals gültigen Zins auf die Restschuld. Bei einer 30-jährigen Bindung ist die Rate fest, und steigende Zinsen treffen dich erst bei der Anschlussfinanzierung, falls du die Laufzeit nicht durchfinanziert hast. Die Anschlussfinanzierung ist der eigentliche Risikopunkt: Wer 2026 zu 4,05 % für 10 Jahre bindet, muss 2036 bei einem höheren Zinsniveau refinanzieren, ohne zu wissen, welche Konditionen dann gelten.
Mieten ist Wegwerfgeld, stimmt das?
Nein. Der Mieter, der die Kostendifferenz in einen ETF-Sparplan investiert, baut Vermögen auf, und zwar in der Regel mehr als der Käufer, wie die obige Tabelle zeigt. Die Behauptung, Miete sei reines Wegwerfgeld, ignoriert die Kapitalbildungsseite des Mieters. Was beim Mieter „weggeworfen” wird, ist nur die Miete selbst, nicht die gesamte Zahlung.
Lohnt sich Kaufen für junge Familien mit Kindern?
Die finanzielle Rechnung ändert sich nicht dadurch, dass Kinder im Spiel sind. Was sich ändert, ist die Gewichtung: Planungssicherheit über Jahre, Gestaltungsfreiheit und ein stabiles Umfeld haben für Familien mit Kindern einen echten Wert, der in keiner Renditetabelle steht. Wenn du weißt, dass du für diese Faktoren einen finanziellen Preis zahlst, und dieser Preis tragbar ist, ist das eine informierte Entscheidung.
Fazit
Die Frage „mieten oder kaufen” ist keine Glaubensfrage. Sie ist eine Rechnung, und diese Rechnung hat eine Antwort, die in den meisten deutschen Märkten seit 2022 in dieselbe Richtung zeigt: Mieten und die Differenz in einen Welt-ETF zu investieren ist die finanziell überlegene Option, vor allem in Großstädten mit Preis-Miet-Quotienten über 30. Der Grund ist nicht die Miete, sondern das Kapital, das der Käufer in einem Sachgut mit 1 bis 2,5 % Wertsteigerung bindet, während es im ETF 6 bis 7 % abwirft, und das, was die 4-Prozent-Zinsen der aktuellen Ära aus der Rate gemacht haben.
Kaufen kann trotzdem die richtige Entscheidung sein: wenn der Quotient niedrig ist, wenn du die Immobilie lange hältst, und wenn du weißt, welchen Preis du für Stabilität und mietfreies Wohnen im Alter bezahlst. Der Fehler ist nicht das Kaufen. Der Fehler ist, die Entscheidung auf Basis der monatlichen Rate zu treffen, ohne die anderen drei Posten einzurechnen.
Quellen
- Baufinanzierungszinsen September 2026: Topzins 10-jährige Darlehen 4,0 bis 4,3 %
- Maklerprovision und Bestellerprinzip: § 656c, § 656d BGB, 7,14 % gesamt, 3,57 % je Seite
- Instandhaltungskosten von Immobilien über den Gebäudelebenszyklus: 1,5 bis 2 %
- Mieten vs. Kaufen: 5-Prozent-Regel und Kapitalrendite-Vergleich
- Grunderwerbsteuersätze je Bundesland: 3,5 bis 6,5 %