Instandhaltungskosten
Wie viel instandhaltungsrücklage pro jahr einplanen?
Instandhaltungskosten erklärt: was Dach, Heizung und Fenster eine Immobilie über die Jahre kosten, welche Faustregeln es gibt, was die Erhaltungsrücklage der WEG ist und warum sie in vielen Kaufrechnungen fehlt.
Instandhaltungskosten sind die Ausgaben, die nötig sind, um eine Immobilie in nutzbarem Zustand zu halten, etwa für Dach, Heizung, Fenster, Leitungen und Fassade. Sie fallen unregelmäßig und oft in großen Beträgen an, deshalb planen Eigentümer sie als jährliche Rücklage ein.
Einsteiger-Block
Wohnst du zur Miete, zahlt dein Vermieter, wenn die Heizung ausfällt. Als Eigentümer zahlst du selbst. Das Tückische: Jahrelang passiert wenig, dann kommen Dach, Fenster oder Heizung auf einmal. Wer dafür nicht monatlich zurücklegt, steht irgendwann vor einer Rechnung über mehrere zehntausend Euro oder muss nachfinanzieren.
Zur Instandhaltung gehört alles, was den bestehenden Zustand erhält oder wiederherstellt. Eine Modernisierung oder ein Anbau, der die Immobilie verbessert oder vergrößert, ist etwas anderes, auch steuerlich.
Wie viel du einplanen solltest
Es gibt mehrere Faustregeln, und sie führen für dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Beträgen:
- 1 Prozent vom Kaufpreis pro Jahr. Damit rechnen die Deltaeffekt-Artikel zu Mieten und Kaufen, ausdrücklich als untere Grenze.
- 1,5 bis 2 Prozent über den Lebenszyklus. Diese Spanne nennt Gerd Kommer für die tatsächlich anfallenden Kosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes, eine Einschätzung, keine Norm.
- Peterssche Formel. Herstellungskosten mal 1,5, verteilt auf 80 Jahre. Bei einer Eigentumswohnung gilt davon der Anteil, der auf das Gemeinschaftseigentum entfällt.
Wichtig ist die Bezugsgröße. Das Grundstück altert nicht, nur das Gebäude. Ein Prozentwert vom Kaufpreis überschätzt die Kosten deshalb dort, wo das Grundstück teuer ist, und unterschätzt sie bei älteren Häusern auf günstigem Land.
Eigentumswohnung und Erhaltungsrücklage
In einer Eigentümergemeinschaft sammelt die Gemeinschaft eine Erhaltungsrücklage an, die du über das Hausgeld mitfinanzierst (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Bis zur WEG-Reform 2020 sprach das Gesetz von der Instandhaltungsrückstellung, im Alltag ist Instandhaltungsrücklage weiter üblich. Sie deckt das Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Treppenhaus. Was zu deiner Wohnung selbst gehört, etwa Bodenbeläge oder Innentüren, zahlst du zusätzlich. Reicht die Rücklage für eine große Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage.
Vermietest du die Wohnung, sind Erhaltungsaufwendungen Werbungskosten. Die laufenden Zahlungen in die Erhaltungsrücklage kannst du aber noch nicht absetzen, wenn du sie leistest. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) zählen sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt.
Fortgeschrittene-Ebene
Ein Beispiel: Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern, Kaufpreis 320.000 Euro. Angenommen sind ein Gebäudeanteil von 75 Prozent, Herstellungskosten von 2.500 Euro je Quadratmeter und ein Anteil des Gemeinschaftseigentums von 70 Prozent.
| Methode | pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|
| 1 % vom Kaufpreis | 3.200 € | 267 € |
| 1 % vom Gebäudewert (240.000 €) | 2.400 € | 200 € |
| Peterssche Formel, ganze Wohnung (200.000 € × 1,5 / 80) | 3.750 € | 313 € |
| davon Gemeinschaftseigentum über die Erhaltungsrücklage | 2.625 € | 219 € |
Für dieselbe Wohnung liegen die Faustregeln zwischen 200 und 313 Euro im Monat. Welche Methode du wählst, ist wichtiger als eine Zahl abzuschreiben. Im Zweifel hilft ein Blick in die Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung: Sie zeigen, wie hoch die Rücklage ist und welche Maßnahmen anstehen.
In der 5-Prozent-Regel aus dem Artikel Mieten oder Kaufen 2026 ist Instandhaltung einer von drei Bausteinen, neben Grundsteuer und Opportunitätskosten. Den eigenen Fall rechnest du im Mieten-vs-Kaufen-Rechner, als Kapitalanleger im Cashflow-Rechner.
Häufige Missverständnisse
Das Hausgeld deckt nicht alles ab. Das Sondereigentum zahlst du zusätzlich, und eine Sonderumlage kann jederzeit dazukommen.
Ein Neubau kommt in den ersten Jahren mit wenig Instandhaltung aus. Die Kosten fallen dann später und gebündelt an. Wer in dieser Zeit nichts zurücklegt, verschiebt das Problem nur.
1 Prozent vom Kaufpreis passt nicht immer. Bei einem Altbau mit Sanierungsstau reicht es oft nicht, bei einem teuren Grundstück mit kleinem Haus ist es zu viel.
Plane Instandhaltung als festen Monatsbetrag ein, auch wenn jahrelang nichts kaputtgeht. Im Vergleich von Miete und Kauf ist sie eine der Kosten, mit denen eine günstige Kreditrate oft schöngerechnet wird.