Eine 250.000-Euro-Eigentumswohnung, finanziert mit 76.000 Euro Eigenkapital und 200.000 Euro Kredit. Oder dieselben 76.000 Euro in einen Welt-ETF. Nach 30 Jahren liegt der ETF bei rund 438.000 Euro (6 % Rendite nach Steuern). Damit die gehebelte Wohnung auf das eingesetzte Eigenkapital mithält, muss sie Jahr für Jahr mindestens 4,5 % abwerfen, aus Nettomiete und Wertsteigerung zusammen. In den A-Lagen, in denen die meisten kaufen wollen, bringt die laufende Vermietung nach Kosten kaum 2,1 %. Der ganze Rest ist eine Wette auf den Preis.
Das ist die Rechnung, die hinter der Frage steckt, die mir am häufigsten gestellt wird, seit dieser Blog existiert: Bringt mir eine vermietete Immobilie nicht doch mehr als stures Sparen in einen ETF? Die ehrliche Antwort ist kein Ja und kein Nein, sondern eine Bedingung. Und diese Bedingung hängt fast vollständig an zwei Größen, die niemand zuverlässig kennt: der künftigen Wertsteigerung und dem Zins.
Worüber wir hier reden, und worüber nicht
Dieser Artikel behandelt die Immobilie als Kapitalanlage, also die vermietete Wohnung, die Rendite erwirtschaften soll. Das ist eine andere Frage als die nach dem selbst genutzten Eigenheim. Wer wissen will, ob sich Kaufen zum Selbstbewohnen gegenüber Mieten lohnt, findet die Antwort in Eigenheim als Altersvorsorge: Die Rechnung, die alle vergessen. Hier geht es ausschließlich um das Renditeobjekt, das du vermietest, finanzierst und idealerweise irgendwann mit Gewinn weitergibst oder das dir im Alter einen Cashflow liefert.
Der entscheidende Unterschied zum Eigenheim: Bei der Kapitalanlage gibt es einen Mieter, der einen Teil der Rate zahlt, einen Fremdkapitalhebel, der die Eigenkapitalrendite verstärkt, und steuerliche Effekte wie die Abschreibung (AfA). Genau diese drei Punkte werden in jeder Verkaufspräsentation betont. Was dort fehlt, ist die andere Seite: Der Hebel wirkt in beide Richtungen, die Kosten der Vermietung sind real, und das Klumpenrisiko ist gewaltig.
Bringt die Immobilie mehr als der ETF?
Nehmen wir ein konkretes Basisbeispiel und rechnen es durch. Alle Annahmen sind transparent, du kannst sie im Rechner mit deinen eigenen Zahlen ersetzen.
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (BW, ca. 10,5 %) | 26.250 € |
| Eingesetztes Eigenkapital | 76.250 € |
| Kredit (3,9 %, 30 Jahre, voll tilgend) | 200.000 € |
| Annuität | 943 €/Monat |
| Gezahlte Zinsen über 30 Jahre | 139.600 € |
Die Kaufnebenkosten setzen sich in Baden-Württemberg zusammen aus 5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % für Notar und Grundbuch und der Maklerprovision von 3,57 %. Diese 26.250 Euro sind sofort verloren, sie kaufen keine Fläche und keine Rendite. Über 30 Jahre zahlst du auf den Kredit zusätzlich rund 139.600 Euro Zinsen. Das ist der Betrag, den die Immobilie erwirtschaften muss, bevor sie überhaupt ihren eigenen Kaufpreis wieder einspielt.
Auf der Einnahmenseite steht die Miete. Bei einer Bruttomietrendite von 3,0 %, wie sie in Stuttgart und vergleichbaren A-Lagen typisch ist, sind das 7.500 Euro Kaltmiete pro Jahr, also 625 Euro im Monat. Davon gehen nicht umlagefähige Kosten ab: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallpauschale. Realistisch bleiben netto etwa 2,1 % oder 5.250 Euro pro Jahr übrig, rund 438 Euro im Monat. Deine Annuität beträgt aber 943 Euro. Du schießt also jeden Monat rund 505 Euro aus eigener Tasche zu, Monat für Monat, über Jahre.
Für einen fairen Vergleich muss der ETF-Anleger natürlich nicht nur die 76.250 Euro Eigenkapital investieren, sondern auch die monatliche Unterdeckung von 505 Euro, die der Immobilienkäufer zuschießt. Genau diese parallele Betrachtung, Eigenkapital plus laufende Einzahlungen gegen Objektwert plus getilgten Kredit, macht den Vergleich erst ehrlich. Der Kapitalanlage-Rechner rechnet sie mit AfA, Cashflow und DSCR für deine konkreten Zahlen durch.
Der Fremdkapitalhebel: Verstärker in beide Richtungen
Der Hebel ist das eigentliche Argument für die Kapitalanlage. Die Logik dahinter ist simpel und mächtig zugleich:
Eigenkapitalrendite = Objektrendite + (Objektrendite − Kreditzins) × Fremdkapital / Eigenkapital
Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, vergrößert jeder Euro Kredit deine Eigenkapitalrendite. Bei einem Verhältnis von 2,6 zu 1 (200.000 Euro Kredit auf 76.250 Euro Eigenkapital) ist dieser Effekt erheblich:
| Szenario | Objektrendite p.a. | Eigenkapitalrendite p.a. |
|---|---|---|
| A-Lage (2,1 % Netto + 2,5 % Wertsteigerung) | 4,6 % | 6,4 % |
| B/C-Lage (4,0 % Netto + 1,0 % Wertsteigerung) | 5,0 % | 7,9 % |
| Objektrendite unter Kreditzins | 3,0 % | 0,6 % |
Die dritte Zeile ist die wichtige. Sobald die Objektrendite unter den Kreditzins rutscht, kehrt sich der Hebel um. Aus dem Renditeverstärker wird ein Renditevernichter. Bei 3,0 % Objektrendite und 3,9 % Kreditzins bleiben von deinem Eigenkapital nur noch 0,6 % Rendite übrig, schlechter als Tagesgeld, bei ungleich höherem Risiko und Aufwand.
Das Zinsumfeld: Risiko und Chance zugleich
Der Zins entscheidet doppelt. Er bestimmt erstens, ob der Hebel positiv oder negativ wirkt. Und er bewegt zweitens den Kaufpreis selbst, aber meist gegenläufig.
Die Faustregel: Niedrige Zinsen, hohe Preise. Hohe Zinsen, normalerweise etwas niedrigere Preise. In den Jahren 2010 bis 2022 lagen Baufinanzierungen unter 1 %. Das hat Käufer in Scharen angelockt und die Preise in Ballungsräumen verdoppelt bis verdreifacht. Wer damals gekauft hat, profitierte vom billigen Kredit, zahlte aber einen historisch hohen Einstiegspreis. Seit 2023 liegen zehnjährige Konditionen bei 3,6 bis 4,1 %, aktuell sogar teilweise noch höher. Das verteuert den Kredit und drückt tendenziell auf die Preise, auch wenn die Korrektur in Deutschland bisher mild ausfällt: Die Preise bewegen sich überwiegend seitwärts, während die Mieten weiter steigen.
Für dich als Käufer bedeutet das zwei Dinge. Im Hochzinsumfeld ist der Einstiegspreis attraktiver, aber der Hebel funktioniert schlechter, weil der Kreditzins die Objektrendite auffrisst. Im Niedrigzinsumfeld funktioniert der Hebel hervorragend, aber du kaufst teuer ein. Es gibt keinen Zeitpunkt, an dem beides gleichzeitig optimal ist. Wer auf den perfekten Moment wartet, wartet vergeblich und verschenkt ggf. potentielle Rendite.
A, B, C oder D-Lage: Wo der Hebel funktioniert
Die Lage entscheidet, aus welcher Quelle deine Rendite kommt. Und das ist der Punkt, an dem die meisten Privatanleger den größten Fehler machen können.
| Lage | Beispiel | Bruttomietrendite | Renditequelle | Hauptrisiko |
|---|---|---|---|---|
| A | München, Stuttgart, Frankfurt | 2,5–3,5 % | überwiegend Wertsteigerung | Bewertung, Korrektur |
| B | Leipzig, Dortmund, Bremen | 4,0–5,0 % | gemischt | regionale Wirtschaft |
| C | Mittelstädte, Speckgürtel | 5,0–6,5 % | überwiegend Cashflow | Leerstand, Demografie |
| D | strukturschwache Regionen | 7 %+ | reiner Cashflow | Wertverfall, Nichtvermietbarkeit |
In A-Lagen ist die laufende Mietrendite so niedrig, dass die Rechnung nur aufgeht, wenn die Preise weiter steigen. Du kaufst hier in der Regel kein Cashflow-Objekt, sondern eine Wette auf künftige Wertsteigerung, abgesichert durch einen vermeintlich sicheren Standort. Das Problem: Der Markt in den A-Lagen ist überlaufen und durchschnittlich hoch bewertet. Wenn alle dieselbe Logik teilen, ist die erwartete Wertsteigerung bereits eingepreist. Du zahlst heute für das Wachstum von morgen, aber hast eventuell Chancen durch “Lage, Lage, Lage” und “Gewinn entsteht beim Einkauf”.
In C- und D-Lagen ist die Mietrendite hoch genug, dass der Hebel auch ohne Wertsteigerung trägt. Dafür handelst du dir andere Risiken ein: Leerstand, schwierige Mieterstruktur, demografischer Rückgang und im Extremfall eine Immobilie, die du nicht mehr los wirst. Die hohe Rendite ist kein Geschenk, sie ist die Prämie für dieses Risiko.
Der erzwungene Sparplan: ein echter, oft unterschätzter Vorteil
Hier kommt das stärkste Argument für die Immobilie, und es ist kein finanzmathematisches, sondern ein verhaltensökonomisches. Eine Kreditrate lässt sich nicht trivial aussetzen. Die Bank erwartet jeden Monat ihre 943 Euro, und der Tilgungsanteil darin baut Vermögen auf, ob du willst oder nicht. Das ist erzwungenes Sparen in Reinform, weswegen Betongold gerade bei älteren Generationen, die noch keine niederschwellige Möglichkeit an Aktienpartizipation hatten, so beliebt ist.
Der ETF-Sparplan dagegen lässt sich mit zwei Klicks pausieren. Genau das ist seine Schwäche in der Praxis. Wer in der Theorie 505 Euro pro Monat in den ETF stecken würde, in der Realität aber bei jeder größeren Anschaffung den Sparplan kürzt, baut langfristig weniger Vermögen auf als jemand, dem die Bank diese Disziplin abnimmt. Die Mieter-mit-ETF-Rechnung gewinnt nur, wenn die Differenz tatsächlich und dauerhaft investiert wird.
Das ist ein realer psychologischer Effekt, kein Trick. Wenn du dich selbst gut genug kennst, um zu wissen, dass du ohne äußeren Zwang nicht konsequent sparst, dann ist die erzwungene Tilgung einen messbaren Teil der Renditedifferenz wert. Ein Dauerauftrag auf ein separates Depot, das du nie anrührst, kann denselben Effekt erzeugen, aber nur, wenn du ihn durchhältst.
Vermieten kostet Zeit, und Zeit ist nicht gratis
Ein ETF kostet dich nach dem Einrichten des Sparplans pro Jahr vielleicht zehn Minuten. Eine vermietete Wohnung kostet Zeit, und zwar regelmäßig: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Handwerkerkoordination, Eigentümerversammlungen, im schlechten Fall Rechtsstreit und Mietnomaden. Diese Zeit taucht in keiner Renditerechnung auf, ist aber ein realer Kostenfaktor.
Man kann das auch positiv wenden. Wer die Immobilie wie ein Selbstständiger betreibt, kann seine Zeit als Hebel einsetzen: selbst renovieren, selbst verwalten, gezielt unterbewertete Objekte finden und aufwerten. Dann wird aus der passiven Anlage ein aktives Geschäft, das überdurchschnittliche Renditen ermöglicht, aber eben durch Arbeit, nicht durch Kapital allein. Wer diese Zeit nicht investieren will oder kann, lagert sie an eine Hausverwaltung aus und zahlt dafür, was die ohnehin schmale Nettorendite weiter drückt.
Die ehrliche Frage lautet also nicht nur „Rendite Immobilie gegen Rendite ETF”, sondern „Rendite Immobilie minus Wert meiner Zeit gegen Rendite ETF”. Für viele Vollzeitberufstätige fällt diese Rechnung zugunsten des ETF aus, einfach weil ihre Zeit anderswo produktiver oder wertvoller ist.
Das Klumpenrisiko, das niemand gern hört
Eine einzelne Wohnung für 250.000 Euro ist das Gegenteil von Diversifikation. Du setzt dein gesamtes investiertes Kapital auf ein Objekt, in einer Stadt, in einem Land, in einer Anlageklasse. Geht in dieser einen Lage etwas schief, sei es ein Großarbeitgeber, der abwandert, ein Bauprojekt nebenan oder eine regionale Wirtschaftskrise, trifft es dein gesamtes Vermögen auf einmal.
Ein Welt-ETF verteilt dieselbe Summe auf rund 1.400 bis über 4.000 Unternehmen in dutzenden Ländern. Das Klumpenrisiko ist strukturell wegdiversifiziert. Wer Immobilien als Anlageklasse haben will, aber nicht das Einzelobjektrisiko, kann das über börsengehandelte REITs abbilden: Immobilienrendite ohne Kreditvertrag, ohne Mietersuche und ohne Klumpenrisiko, dafür auch ohne den Fremdkapitalhebel und die emotionale Sicherheit des Greifbaren.
Warum ich aktuell nicht in Immobilien investiere
An dieser Stelle wird es persönlich, weil ich diese Rechnung für mich selbst gemacht habe. Ich lebe in der Metropolregion Stuttgart, und für mich ergibt der Direktkauf einer Anlageimmobilie aktuell keinen Sinn. Fünf Gründe, in der Reihenfolge ihres Gewichts:
Erstens: Mein Eigenkapital wäre fast vollständig gebunden. Die 76.000 Euro aus dem Beispiel sind kein Spielgeld, das ich nebenbei einsetze. Sie wären weg, illiquide, festgenagelt an einem Objekt. Meine finanzielle Flexibilität, die mir mehr wert ist als ein gehebelter Renditeversuch, wäre dahin.
Zweitens: Das Preisniveau in der Region Stuttgart ist sehr hoch. Bei Bruttomietrenditen um 3 % kaufe ich hier fast reine Wertsteigerungswette, in einem Markt, der bereits hoch bewertet ist. Das ist genau das A-Lagen-Problem aus dem Abschnitt oben, nur eben mit meinem Geld.
Drittens: Ich habe keine vermögende Familie im Rücken, die mal eben ein paar Hunderttausend Euro locker macht oder bürgt. Wer mit großem Eigenkapital oder elterlicher Sicherheit einsteigt, hat einen völlig anderen Hebel und ein völlig anderes Risikoprofil als jemand, der sich das Eigenkapital selbst erspart hat. Diese Asymmetrie wird in den meisten Immobilien-Erfolgsgeschichten verschwiegen.
Viertens: das Klumpenrisiko, das ich oben beschrieben habe. Ein Objekt, eine Stadt, mein ganzes Kapital. Das widerspricht allem, wofür dieser Blog steht.
Fünftens: das regionale Wirtschaftsrisiko. Die Region Stuttgart hängt stark an der Automobilindustrie, und die steckt mitten in einem Umbruch. Wie ernst die Lage ist, zeigt der kommunale Haushalt: Die Stadt Esslingen erwartet für 2026 nur noch rund 58 Millionen Euro Gewerbesteuer statt der geplanten 94,7 Millionen, ein Einbruch von fast 39 % (Stuttgarter Zeitung). Solche Zahlen sind ein Frühwarnsignal für die regionale Wirtschaftskraft, und damit für Mieten, Nachfrage und Werthaltigkeit von Immobilien in genau der Region, in der ich kaufen müsste.
Das ist keine generelle Absage an Immobilien. Es ist die nüchterne Feststellung, dass für meine konkrete Situation, in meiner konkreten Region, zu diesem konkreten Zeitpunkt der breit gestreute ETF die bessere Wahl ist. Bei anderem Eigenkapital, anderer Region oder anderem Zinsumfeld kann dieselbe Rechnung anders ausfallen.
Was du konkret tun kannst
Wenn du eine Anlageimmobilie erwägst: Rechne zuerst die Objektrendite gegen deinen Kreditzins. Liegt die laufende Nettomietrendite plus eine konservative Wertsteigerungsannahme nicht deutlich über deinem Kreditzins, wirkt der Hebel gegen dich. Gib deine echten Zahlen in den Kapitalanlage-Rechner ein und vergleiche ehrlich gegen einen ETF-Sparplan, der dieselben monatlichen Einzahlungen bekommt.
Wenn du bereits eine Anlageimmobilie besitzt: Die Kaufnebenkosten sind versunken, das ändert diese Rechnung nicht mehr. Die relevante Frage ist, ob dein Klumpenrisiko zu deinem Gesamtvermögen passt. Wenn die Immobilie 80 % deines Vermögens ausmacht, ist jeder zusätzliche Euro besser in einem breit gestreuten ETF aufgehoben als in der nächsten Wohnung.
Wenn du Immobilien als Anlageklasse willst, aber das Einzelobjektrisiko scheust: Schau dir REITs und Immobilien-ETFs an. Du bekommst die Anlageklasse, die Mietrendite und die Inflationskopplung, ohne Kreditvertrag, ohne Verwaltungsaufwand und ohne dein gesamtes Kapital auf ein Haus zu setzen. Aber eben auch ohne die Möglichkeiten einen Gewinn beim Einkauf zu machen, selbst etwas zu renovieren und deine Zeit einzusetzen, oder Einzel”glückstreffer” zu machen.
Die Frage „Immobilie oder ETF” hat keine allgemeingültige Antwort, aber sie hat eine ehrliche Rechnung. Der Fremdkapitalhebel ist real, aber er verstärkt Verluste genauso wie Gewinne. Der erzwungene Sparplan ist ein echter Vorteil, aber nur für Menschen, die anders nicht sparen. Und die Wertsteigerung, an der in A-Lagen alles hängt, ist die unbekannteste Größe der ganzen Gleichung. Wer das nüchtern abwägt und trotzdem kauft, trifft eine fundierte Entscheidung. Wer auf „Betongold ist immer sicher” vertraut, trifft eine Glaubensentscheidung. Wie sich derselbe Mechanismus aus Kosten und Zinseszins bei der Altersvorsorge auswirkt, zeigt Rentenversicherung vs. ETF: 68.000 € Unterschied.