AfA Immobilien
Was ist afa bei immobilien?
AfA bei Immobilien erklärt: Welche Gebäudekosten abgeschrieben werden, welche Sätze gelten, warum Grund und Boden ausgenommen sind und wie AfA den Cashflow nach Steuern verändert.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien darf der Gebäudeteil steuerlich über viele Jahre abgeschrieben werden, weil Gebäude als abnutzbar gelten. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Die AfA ist kein echter Geldabfluss im jeweiligen Jahr, sie mindert aber das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Dadurch kann sie den Cashflow nach Steuern verbessern.
Einsteiger-Block
Wenn du eine vermietete Wohnung kaufst, zahlst du den Kaufpreis sofort oder finanzierst ihn über ein Darlehen. Steuerlich wird der Gebäudewert aber nicht komplett im Kaufjahr als Aufwand abgezogen. Stattdessen wird er über die angenommene Nutzungsdauer verteilt. Diese jährliche Verteilung ist die AfA.
Ein Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 36.000 Euro, Gebäudeanteil 80 %. Die AfA-Basis liegt dann bei 268.800 Euro. Bei 2 % linearer AfA ergibt das 5.376 Euro steuerlichen Aufwand pro Jahr. Dieses Geld verlässt in diesem Jahr nicht erneut dein Konto. Es ist eine steuerliche Abbildung der Gebäudeabnutzung.
Genau hier liegt die Stärke und die Missverständlichkeit der AfA. Sie kann die Steuerlast senken, obwohl kein zusätzlicher Cash-Abfluss entsteht. Sie ersetzt aber keine gute Immobilie. Wenn Kaufpreis, Miete, Zins und Instandhaltung nicht passen, macht die AfA die Investition nur optisch freundlicher.
Wer AfA nutzen kann
Relevant ist AfA vor allem bei vermieteten Immobilien, weil dort Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Die AfA gehört dann zu den Werbungskosten und mindert das steuerpflichtige Ergebnis. Auch betrieblich genutzte Immobilien können abgeschrieben werden, dort gelten teils eigene Regeln.
Beim selbstgenutzten Eigenheim gibt es im Normalfall keine laufende AfA auf das private Wohnen. Wer in der eigenen Wohnung lebt, erzielt daraus keine steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Ohne entsprechende Einkunftsquelle gibt es keinen laufenden Werbungskostenabzug für die private Nutzung.
Ausnahmen und Sonderfälle, etwa ein häufig diskutiertes häusliches Arbeitszimmer oder gemischt genutzte Immobilien, müssen konkret geprüft werden. Für den normalen Eigennutzer gilt als Faustregel: AfA ist ein Vermieter-Thema, kein Eigenheim-Bonus.
Die Bemessungsgrundlage
Die AfA wird nicht auf den gesamten Immobilienwert berechnet. Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab. Deshalb muss der Kaufpreis auf Grundstücksanteil und Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Die vereinfachte Rechenlogik lautet:
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 Euro |
| Kaufnebenkosten | 36.000 Euro |
| Summe | 336.000 Euro |
| Gebäudeanteil | 80 % |
| AfA-Basis | 268.800 Euro |
In der Praxis ist der Gebäudeanteil eine wichtige Annahme. In teuren Städten kann der Bodenwertanteil hoch sein, wodurch die AfA-Basis sinkt. In ländlichen Lagen kann der Gebäudeanteil höher ausfallen. Eine unrealistische Aufteilung kann später zu Problemen mit dem Finanzamt führen.
Die linearen AfA-Sätze
Die Standardregeln für Wohngebäude stehen in § 7 Einkommensteuergesetz. Stand Mai 2026 gelten vereinfacht für viele private Vermieter diese linearen Sätze:
| Gebäude | Linearer AfA-Satz |
|---|---|
| Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 | 3,0 % pro Jahr |
| Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 | 2,0 % pro Jahr |
| Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % pro Jahr |
Diese Sätze verteilen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über eine typisierte Nutzungsdauer. Bei 2 % dauert die volle Abschreibung rechnerisch 50 Jahre. Bei 3 % dauert sie rund 33 Jahre. Bei 2,5 % sind es 40 Jahre.
Bei nachgewiesen kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer kann im Einzelfall eine andere Abschreibung möglich sein. Dafür braucht es belastbare Nachweise, häufig ein Gutachten. Das ist eine Prüffrage bei passenden Objekten und keine Standardannahme für jede Immobilie.
Degressive AfA und Sonderregeln
Neben der linearen AfA gibt es zeitweise oder zweckgebundene Sonderregeln, etwa für bestimmte neue Wohngebäude. Stand Mai 2026 enthält § 7 EStG auch eine degressive Wohngebäude-AfA für bestimmte Anschaffungs- oder Herstellungsfälle. Solche Regeln hängen an engen Voraussetzungen, Zeitfenstern und Gesetzesstand.
Für die Grundlogik des Lexikons ist wichtig: Sonder-AfA und degressive AfA verändern den Zeitpunkt der Steuerentlastung, nicht den Immobilienwert selbst. Mehr AfA am Anfang kann den Cashflow in den ersten Jahren verbessern. Dafür ist die spätere Abschreibungsbasis entsprechend niedriger oder der Verlauf anders verteilt.
Wer eine konkrete Neubau- oder Förderkonstellation plant, sollte den aktuellen Gesetzesstand und die Voraussetzungen prüfen. Bei steuerlichen Sonderregeln ist ein Jahr Unterschied im Bauantrag, Kaufvertrag oder Fertigstellungszeitpunkt manchmal entscheidend.
Wie AfA den Cashflow verbessert
AfA reduziert das steuerpflichtige Ergebnis. Wenn eine vermietete Immobilie 12.000 Euro Jahresmiete bringt und 8.000 Euro abzugsfähige Kosten ohne AfA hat, bleiben 4.000 Euro steuerpflichtiger Überschuss. Kommen 5.376 Euro AfA hinzu, entsteht steuerlich ein Verlust von 1.376 Euro.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kann dieser Verlust eine Steuerentlastung von rund 578 Euro auslösen, sofern die Verlustverrechnung greift. Der echte Kontostand der Immobilie hängt aber von Miete, Zinsen, Tilgung, Hausgeld, Instandhaltung und Rücklagen ab. AfA ist nur ein Teil der Nachsteuerrechnung.
Der wichtigste Unterschied: Zinsen sind echte Zahlungen und zugleich steuerlich abzugsfähig. Tilgung ist eine echte Zahlung, aber steuerlich kein Aufwand. AfA ist steuerlicher Aufwand ohne aktuellen Cash-Abfluss. Diese drei Kategorien zu verwechseln führt zu falschen Immobilienentscheidungen.
AfA und Verkauf
Die AfA senkt steuerlich den Buchwert des Gebäudes. Bei einem Verkauf innerhalb der privaten Spekulationsfrist kann das relevant werden, weil bereits abgezogene AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn beeinflussen kann. Nach Ablauf der zehn Jahre kann ein privater Immobilienverkauf unter den üblichen Voraussetzungen steuerfrei sein, aber auch hier kommt es auf Nutzung, Haltefrist und Sonderfälle an.
Für die Investitionsrechnung bedeutet das: AfA verschiebt Steuerlast und verbessert laufende Jahre, sie ist aber kein kostenloses Geschenk ohne Systemwirkung. Wer eine Immobilie früh verkaufen will, sollte die Steuerfolgen des Verkaufs mitdenken.
Typische Denkfehler
Der erste Denkfehler ist die Aussage “AfA ist Cashflow”. AfA verbessert den Cashflow nur über die Steuerwirkung. Die Abschreibung selbst ist kein Zahlungseingang.
Der zweite Denkfehler ist die Abschreibung des gesamten Kaufpreises. Der Bodenanteil gehört herausgerechnet. Nur der Gebäudeteil wird abgeschrieben.
Der dritte Denkfehler ist die Überschätzung der Steuerersparnis. Eine AfA von 5.000 Euro ist bei 42 % Grenzsteuersatz grob 2.100 Euro Steuerwirkung. Bei niedrigerem Steuersatz ist der Effekt kleiner. Ohne steuerpflichtige Einkünfte, gegen die Verluste wirken können, verpufft ein Teil der erwarteten Entlastung zumindest zeitlich.
AfA verbessert eine Immobilienrechnung nur dann, wenn die Immobilie ohne Steuereffekt schon tragfähig ist. Die Abschreibung macht keinen schlechten Kauf gut, sie macht einen guten Kauf nach Steuern präziser sichtbar. Sauber gerechnet ist AfA ein Mechanismus auf den Gebäudeteil, kein Renditeersatz und kein Freifahrtschein für überteuerte Objekte. Wer sie überschätzt, kauft sich eine schlechte Immobilie mit schönerer Tabelle.