120.000 Euro eingesetzt, 30 Jahre gewartet. Wer diese Summe 2026 in eine 400.000-Euro-Immobilie steckt (80.000 Euro Eigenkapital plus 40.000 Euro Kaufnebenkosten), hat nach drei Jahrzehnten bei 2,5 % jährlicher Wertsteigerung ein Nettovermögen von rund 444.000 Euro. Wer dieselben 120.000 Euro in einen ETF-Sparplan legt, dazu monatlich 674 Euro spart (der Betrag, um den seine laufenden Kosten unter denen des Käufers liegen), kommt auf 1.366.000 Euro. Der Unterschied beträgt im konservativen Szenario (nach Steuern, mit 6 % ETF-Rendite) knapp 922.000 Euro zugunsten des Mieters.
Das ist nicht die Rechnung, die dir dein Bankberater zeigt. Und es ist nicht die Rechnung, mit der Bauträger ihre Inserate formulieren. Aber es ist die Rechnung.
Was “Eigenheim als Altersvorsorge” wirklich bedeutet
Das Eigenheim gilt in Deutschland als Klassiker der Altersvorsorge. “Mietfrei wohnen im Alter” ist das Argument. Und dieses Argument hat eine reale Basis: Wer im Rentenalter keine Miete zahlt, braucht weniger Kapital, um seinen Lebensstandard zu halten. Dagegen ist nichts einzuwenden.
Das Problem liegt woanders. Das Problem liegt in der Berechnung, die die meisten anstellen, wenn sie “Kaufen vs. Mieten” vergleichen. Sie vergleichen die heutige Kreditrate mit der heutigen Miete und schlussfolgern: wer weniger zahlt, macht das bessere Geschäft. Diese Logik übersieht drei Dinge: die Kaufnebenkosten, die laufenden Besitzkosten und die Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals. Alle drei zusammen definieren die eigentliche Rechnung.
Die versteckten Kosten: Was Kaufen wirklich kostet
Beginnen wir mit dem Einmalbetrag. Wer eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, zahlt dafür nicht 400.000 Euro. Die Kaufnebenkosten in Deutschland liegen je nach Bundesland bei 9 bis 12 % des Kaufpreises:
| Kostenposition | Betrag (bei 400.000 €) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Ø 5 %) | 20.000 € |
| Notarkosten + Grundbuch (ca. 2 %) | 8.000 € |
| Maklerprovision (Ø 3 %) | 12.000 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 40.000 € |
Diese 40.000 Euro sind dauerhaft verloren. Sie kaufen keine Fläche, bauen kein Eigenkapital auf und erzeugen keine Rendite. Und sie sind nur der Anfang.
Dazu kommen die laufenden Besitzkosten, die in der “Kreditrate vs. Miete”-Gegenüberstellung regelmäßig fehlen:
| Kostenposition | Betrag pro Monat |
|---|---|
| Annuität (320.000 € Kredit, 3,8 %, 30 Jahre) | 1.491 € |
| Instandhaltung (1 % p.a. des Kaufpreises) | 333 € |
| Grundsteuer (Ø nach Reform 2025) | 50 € |
| Gesamtkosten Käufer | 1.874 € |
Die Instandhaltungspauschale von 1 % des Kaufpreises pro Jahr ist kein theoretischer Puffer, sondern eine Mindestschätzung auf Basis empirischer Daten. Gerd Kommer zeigt, dass die tatsächlich anfallenden Kosten (Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Außenfassade) über einen vollständigen Gebäudelebenszyklus eher 1,5 bis 2 % erreichen. Wer das ignoriert, plant in eine Kostenfalle hinein.
Eine vergleichbare 400.000-Euro-Immobilie zur Miete kostet in deutschen Großstädten heute ca. 1.200 Euro pro Monat (Bruttomietrendite ca. 3,5 %). In guten Fällen. Die monatliche Kostendifferenz zwischen Kaufen und Mieten beträgt in diesem Beispiel also 674 Euro. Diese Differenz investiert der Mieter.
Die Endabrechnung nach 30 Jahren
Alle Zahlen sind rechnerisch verifiziert. Gemeinsame Annahmen: 400.000 Euro Immobilienwert, 20 % Eigenkapital (80.000 Euro), 10 % Kaufnebenkosten (40.000 Euro), 3,8 % Zinssatz auf 30 Jahre, 1 % Instandhaltung p.a., 50 Euro Grundsteuer pro Monat, 1.200 Euro Startmiete. MSCI World-Bruttorendite 7 % p.a. (6 % nach Abgeltungsteuer für konservative Szenarien). Die Spalte “Miete p.a.” gibt an, ob und wie stark die monatliche Miete jährlich steigt: 0 % ist die theoretische Untergrenze, 2 bis 3 % der historisch realistische Bereich für deutsche Städte.
| Szenario | Miete p.a. | ETF | Endvermögen Käufer | Endvermögen Mieter | Delta |
|---|---|---|---|---|---|
| Untere Grenze (Immo 2 %) | +0 % | 6 % | 330.000 € | 1.367.000 € | +1.037.000 € |
| Realistisch (Immo 2 %) | +2 % | 6 % | 330.000 € | 1.076.000 € | +746.000 € |
| Realistisch, schärfer (Immo 2 %) | +3 % | 6 % | 330.000 € | 892.000 € | +562.000 € |
| Basis (Immo 2,5 %) | +2 % | 7 % | 444.000 € | 1.407.000 € | +963.000 € |
| Immo-freundlich (Immo 3 %) | +2 % | 7 % | 576.000 € | 1.407.000 € | +831.000 € |
| Immo-Boom (Immo 4 %) | +2 % | 7 % | 903.000 € | 1.407.000 € | +504.000 € |
Das Eigenheim schlägt den ETF-Sparplan in diesem Szenario erst, wenn Immobilien langfristig mit 5,7 % p.a. an Wert gewinnen, nominal, also vor Inflation. Der historische Durchschnittswert für deutsches Wohneigentum über mehrere Jahrzehnte liegt laut Gerd Kkommers Analyse aus „Kaufen oder mieten?” bei etwa 1 bis 2,5 % nominal. Nur in einzelnen städtischen Lagen und nur in bestimmten Dekaden wurde dieser Schwellenwert überschritten.
Der Einwand: Mieten steigen auch
Ein berechtigter Einwand gegen jede statische Mieten-vs.-Kaufen-Rechnung lautet: Mieten sind keine Konstante. In deutschen Großstädten sind Bestandsmieten in den letzten zwanzig Jahren um durchschnittlich 2 bis 3 % pro Jahr gestiegen, in Hochpreismärkten deutlich mehr. Wer heute für 1.200 Euro mietet, zahlt bei 2 % jährlicher Steigerung in Jahr 20 bereits 1.748 Euro und in Jahr 25 sogar 1.930 Euro. Das ist real, und ein fairer Vergleich muss es einpreisen.
Die Tabelle oben tut genau das. Das Ergebnis ändert die Richtung nicht, aber die Größenordnung. Mit 2 % Mietsteigerung pro Jahr schrumpft der Vorteil im konservativen Szenario von 1.037.000 Euro auf 746.000 Euro. Bei 3 % Mietsteigerung bleibt ein Delta von 562.000 Euro. Der Mieter ist in allen Szenarien noch weit vorne.
Der Grund liegt in der Dynamik der Sparraten. Am Anfang investiert der Mieter 674 Euro pro Monat in seinen ETF. Diese frühen Einzahlungen laufen 25 bis 30 Jahre und profitieren am stärksten vom Zinseszins. Mit steigender Miete sinkt die monatliche Sparrate zwar kontinuierlich, aber der bereits aufgebaute Kapitalstock wächst eigenständig weiter. Bei 2 % Mietsteigerung zahlt der Mieter erst ab etwa Jahr 24 mehr als der Käufer mit seiner fixen Kreditrate. Zu diesem Zeitpunkt hat der ETF bereits eine Größe erreicht, die diese höheren Kosten problemlos abdeckt.
Was passiert nach den 30 Jahren? Der Käufer lebt mietfrei, zahlt aber weiterhin Instandhaltung und Grundsteuer (zusammen ca. 383 Euro monatlich). Der Mieter zahlt eine auf 2.174 Euro gestiegene Miete, hat aber ein Depot von rund 1.076.000 Euro. Bei 6 % jährlicher Rendite wirft dieses Depot ca. 64.600 Euro pro Jahr ab, also 5.380 Euro pro Monat. Nach Abzug der Miete verbleiben knapp 38.500 Euro pro Jahr. Das “mietfrei wohnen im Alter” des Käufers hat einen realen Wert, kein Zweifel. Aber dieser Wert ist kleiner als das, was das Mieter-Depot an Überschuss erzeugt.
Die Opportunitätskosten: Was die meisten Käufer nie berechnen
Der kanadische Portfoliomanager Ben Felix hat das Konzept der Opportunitätskosten im Immobilienkontext zur meistzitierten Faustregel gemacht: die 5-Prozent-Regel. Sie besagt: Multipliziere den Kaufpreis mit 5 %, teile durch 12. Das Ergebnis ist die monatliche Miete, unterhalb der Mieten finanziell vorteilhafter ist als Kaufen.
Die 5 % setzen sich zusammen aus Grundsteuer (~1 %), Instandhaltung (~1 %) und den Opportunitätskosten des Eigenkapitals (~3 %). Dieser dritte Faktor ist der entscheidende, und er wird bei keinem Immobilienangebot erwähnt.
Auf das vorliegende Beispiel angewandt: 400.000 € × 5 % / 12 = 1.667 Euro monatliche Break-even-Miete. Die tatsächliche Vergleichsmiete von 1.200 Euro liegt deutlich darunter. Das Signal ist eindeutig.
Wer die 120.000 Euro Eigenkapital nicht ins Eigenheim, sondern in einen globalen ETF investiert, erzielt bei 7 % jährlicher Rendite 8.400 Euro pro Jahr, also 700 Euro pro Monat, an entgangener Kapitalrendite. Diese Summe wird in der klassischen Kreditrate-vs.-Miete-Gegenüberstellung vollständig ignoriert. Ben Felix beschreibt diesen Fehler in der Rational Reminder Episode 154 als einen der häufigsten im persönlichen Finanzbereich überhaupt.
Warum Kaufen trotzdem nicht immer falsch ist
Die Zahlen oben sind keine Plädoyer dafür, nie zu kaufen. Sie sind ein Plädoyer dafür, ehrlich zu rechnen. Es gibt drei Bedingungen, unter denen Kaufen wirtschaftlich konkurrenzfähig wird oder überwiegt.
Erstens: niedriges Preis-Miet-Verhältnis. Das Berechnungsmodell oben basiert auf einer Bruttomietrendite von 3,5 %. In B- und C-Städten sowie im ländlichen Raum liegen Mietrenditen häufig bei 4,5 bis 6 %, der Kaufpreis ist relativ zur Miete deutlich günstiger. In Leipzig oder Chemnitz sieht die Gleichung anders aus als in München oder Frankfurt. Der Mieten vs. Kaufen Rechner zeigt dir, wie sich deine konkrete Situation darstellt.
Zweitens: Stabilität als Präferenz. Nicht jede Entscheidung ist rein finanziell. Wer seine Wohnung individuell gestalten will, keine Mieterhöhungen fürchten möchte, Kinder in einer stabilen Umgebung aufzieht oder emotional stark in einen Ort gebunden ist, kann für diese Faktoren durchaus einen finanziellen Preis zahlen, so lange er weiß, dass es ein Preis ist. Der Fehler ist nicht das Kaufen selbst. Der Fehler ist die Überzeugung, dass Kaufen automatisch die finanziell überlegene Entscheidung ist.
Drittens: Disziplin beim Sparen fehlt. Die Mieter-Rechnung funktioniert nur, wenn die monatliche Differenz von 674 Euro tatsächlich investiert wird. Wer das Geld konsumiert, verliert den Vorteil. Das Eigenheim wirkt in diesem Sinne als erzwungener Sparplan, ein psychologischer Effekt, der real ist und für manche Menschen den Ausschlag gibt.
Das Zinsumfeld 2026: Kein Erleichterungssignal
Ein Argument für Kaufen war in den Jahren 2010 bis 2022 berechtigt: historisch niedrige Zinsen von unter 1 % haben Kaufen gegenüber Mieten deutlich vergünstigt. Das Zinsumfeld hat sich verändert. Zehnjährige Baugeldkonditionen liegen 2026 bei 3,6 bis 4,1 %. Das bedeutet: Wer heute kauft, zahlt auf 320.000 Euro Kredit über 30 Jahre rund 216.000 Euro Zinsen. Das sind 216.000 Euro, die die Immobilie erwirtschaften muss, bevor sie ihren Kaufpreis überhaupt wiedereinspielt.
Gleichzeitig hat die Grundsteuerreform 2025 die laufenden Kosten für Eigenheimbesitzer in vielen Ballungsräumen erhöht. In Teilen des Berliner Umlands berichten Eigentümer von Verdoppelungen der Grundsteuerlast. Die Kombination aus höheren Zinsen und steigenden Haltekosten verschlechtert das Eigenheim-Kalkül gegenüber den Nullerjahren strukturell.
Was der Konsens sagt
Gerd Kommers Vergleichsanalyse über die Zeiträume 1970 bis 2020 zeigt: In der Mehrzahl der betrachteten Zeitfenster lag das Endvermögen des mietenden Anlegers vor dem des Immobilienkäufers, unter sonst gleichen Bedingungen und bei gleicher Sparquote. Das gilt für Deutschland, nicht für Märkte wie London oder Sydney, wo die Immobilienpreisentwicklung historisch außergewöhnlich war.
Ben Felix dokumentiert denselben Befund für den nordamerikanischen Markt in einer Vielzahl von Beiträgen auf dem PWL Capital Blog und zuletzt zusammenfassend in einem LinkedIn-Post vom August 2024: “Renting a home is often financially superior to owning. A common perception is that buying is a better decision if you can purchase a home with a mortgage payment equal to or less than what you would otherwise pay in rent. This perception is flawed.”
Der JustETF-Vergleich “Kaufen oder Mieten: und in ETFs investieren” kommt für den deutschen Markt zum gleichen Ergebnis: Bei realistischen Annahmen über Renditen, Kosten und Mietpreisentwicklung schlägt der Mieter mit ETF-Sparplan den Käufer über lange Zeiträume in den meisten Szenarien.
Was du konkret tun kannst
Wenn du noch kein Eigenheim hast und eine Kaufentscheidung überlegst: Rechne zuerst. Gib in den Mieten vs. Kaufen Rechner deinen konkreten Kaufpreis, dein verfügbares Eigenkapital, die aktuelle Zinsindikation und deine Vergleichsmiete ein. Prüfe insbesondere das Preis-Miet-Verhältnis: Teile den Kaufpreis durch die Jahresnettomiete. Liegt das Ergebnis über 25, ist Mieten in der Regel finanziell vorteilhafter. Liegt es unter 20, kann Kaufen konkurrenzfähig werden.
Wenn du bereits Eigentümer bist: Das ist keine Aufforderung zum Verkaufen. Die versunkenen Kaufnebenkosten sind weg, unabhängig von dieser Rechnung. Die relevante Frage ist jetzt: Wie kalkulierst du für die Zukunft? Plane eine realistische Instandhaltungsrücklage ein (mindestens 1 % des Kaufpreises pro Jahr), und behandle das Eigenheim in deiner Altersvorsorgeplanung als eine von mehreren Säulen, nicht als die einzige. Ein zusätzlicher ETF-Sparplan parallel zum Kredit erhöht deine finanzielle Flexibilität erheblich.
Wenn du planst, in 5 bis 10 Jahren zu kaufen: Investiere den vorgesehenen Eigenkapitalbetrag bis dahin in einen Geldmarkt-ETF oder ein Tagesgeldkonto für Liquidität, und setze darüber hinausgehende Mittel bereits in ETFs an. Parallel: Verfolge aktiv die Mietpreis- und Kaufpreisentwicklung in deiner Zielregion. Das Preis-Miet-Verhältnis ist kein konstanter Wert, in manchen Märkten verbessert es sich gerade zugunsten von Käufern.
Die Frage “mieten oder kaufen” ist nicht mit einer universellen Antwort zu beantworten. Aber sie ist mit einer ehrlichen Rechnung zu beantworten. Wer diese Rechnung nicht stellt, trifft die Entscheidung auf Basis von Glaubenssätzen statt Zahlen. Der Vorabpauschale-Artikel zeigt, warum ETFs auch steuerlich weniger Nachteile haben als oft angenommen.