Mieten oder Kaufen, durchgerechnet.

Wo Standard-Rechner zu kurz greifen

Die meisten Online-Rechner für die Eigentumsfrage vergleichen die Monatsmiete mit der monatlichen Finanzierungsrate. Das ist ein Vergleich, der drei Dinge zu wenig zeigt: Wertverlust und Wertsteigerung der Immobilie, die laufende Reibung von Eigentum, und die Rendite, die das eingesetzte Eigenkapital am Kapitalmarkt erzielt hätte.

Deltaeffekt rechnet Vermögenspfade statt Monatsraten. Am Ende der Modellrechnung steht die Frage: Wie viel Vermögen liegt nach Restschuld, Instandhaltung, Steuern und entgangenen ETF-Erträgen auf welcher Seite? Ein realistischer Break-even bei deutschen Bestandsimmobilien liegt grob zwischen 10 und 22 Jahren, je nach Lage, Zinsniveau und Mietdynamik. Im Einzelfall deutlich darüber oder darunter.

Eigenkapital ist nicht kostenlos

Jeder Euro, der in Kaufpreis und Nebenkosten fließt, kann nicht mehr am Kapitalmarkt arbeiten. Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland zwischen 5 und 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das bis zu 42.000 Euro, die nicht in einem ETF-Sparplan landen. Der Rechner modelliert diese Opportunitätskosten explizit und stellt sie dem Immobilienvermögen gegenüber.

Auch Wohneigentum hat laufende Reibung

Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung und Finanzierungskosten verändern den Break-even oft stärker als kleine Unterschiede bei der Miete. Eine Instandhaltungsrücklage von 1 Prozent des Wiederbeschaffungswerts pro Jahr ist eine vorsichtige Untergrenze, nach 30 Jahren Bauzeit liegt der reale Bedarf oft höher. Der Rechner trägt diese Posten Jahr für Jahr ein.

Was der Rechner abdeckt

Zwei Sichten parallel: Eigennutzung und Vermietung. Für Eigennutzer rechnet das Modell Tilgungsplan, Restschuld, Marktwertentwicklung und ETF-Opportunitätskosten gegen die Mietalternative. Für Vermieter kommen AfA nach § 7 EStG, Werbungskosten und KfW-Förderlogik dazu. Beide Pfade führen zu einem Vermögensvergleich nach 10, 20 und 30 Jahren, nicht zu einer Empfehlung. Die Zahlen sprechen.

Häufige Fragen

Ab wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?

Der Break-even hängt von Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsniveau, Mietdynamik, Instandhaltung und der alternativen ETF-Rendite ab. In vielen deutschen Märkten liegt er grob zwischen 10 und 22 Jahren, im Einzelfall aber deutlich darüber oder darunter.

Berücksichtigt der Rechner Kaufnebenkosten und Steuern?

Ja. Der Rechner bildet Kaufnebenkosten, AfA bei Vermietung, Werbungskosten, KfW-Programme sowie Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals ab und stellt das Ergebnis einer alternativen ETF-Anlage gegenüber.

Warum reicht die Monatsrate nicht für den Vergleich?

Weil Eigentum mehr umfasst als Zins und Tilgung: Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Restschuld, Marktwertentwicklung und die Rendite des gebundenen Eigenkapitals entscheiden darüber, ob der Immobilienkauf wirklich besser ist als Mieten.

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