Du hast 20.000 Euro übrig. Dein Immobilienkredit kostet 3,5 Prozent Zinsen und läuft noch zehn Jahre bis zum Ende der Zinsbindung. Zahlst du das Geld in den Kredit, sinkt deine Restschuld sofort. Legst du es in einen Welt-ETF, erwartest du langfristig vielleicht 7 Prozent Rendite.
Die schnelle Antwort lautet: 7 ist größer als 3,5, also ETF.
Die schnelle Antwort ist zu schnell.
Die Sondertilgung spart Zinsen sicher und ohne Steuer auf diesen Vorteil. Der ETF hat Fondskosten, sein Gewinn wird besteuert und seine Rendite kommt nicht gleichmäßig. Ausgerechnet im zehnten Jahr kann der Markt 30 Prozent tiefer stehen. Dann hilft dir wenig, dass der langfristige Durchschnitt gut aussah.
Die richtige Frage lautet deshalb nicht: Welche Zahl ist größer?
Sie lautet: Welche ETF-Rendite muss nach Kosten und Steuern übrig bleiben, um die sichere Zinsersparnis zu schlagen, und kannst du das Risiko bis zu diesem Zeitpunkt tragen?
Was eine Sondertilgung wirklich verdient
Tilgung ist keine Ausgabe im wirtschaftlichen Sinn. Du verschiebst Vermögen vom Konto in deine Immobilie, indem du eine Schuld reduzierst. Kosten entstehen durch die Zinsen auf diese Schuld.
Eine Sondertilgung von 20.000 Euro bei 3,5 Prozent Sollzins spart im ersten Jahr rund 700 Euro Zinsen. Im nächsten Jahr wirkt der Vorteil weiter. Unter der Annahme, dass die regulären Raten in beiden Varianten gleich bleiben, wächst der Abstand der Restschulden mit dem Kreditzins.
Die vereinfachte Rechnung nach zehn Jahren:
Wert der Sondertilgung = 20.000 € × 1,035^10
Wert der Sondertilgung = 28.212 €
Gesparte Zinsen = 8.212 €Das ist kein Geldbetrag, den die Bank auf dein Konto überweist. Es ist der zusätzliche Abstand zwischen den Restschulden beider Varianten. Dein Nettovermögen ist dadurch um 28.212 Euro höher als ohne die Sondertilgung.
Der zentrale Punkt: Die 3,5 Prozent sind sicher, solange der Sollzins vertraglich feststeht. Du zahlst auf vermiedene Zinsen keine Abgeltungsteuer. Bei selbstgenutztem Wohneigentum entspricht die Sondertilgung deshalb einer sicheren Nachsteuerrendite in Höhe des Kreditzinses.
Der Annuitätendarlehen-Eintrag erklärt, warum die Restschuld wichtiger ist als die Monatsrate allein. Für diesen Vergleich reicht die Kurzfassung: Jeder Euro weniger Restschuld spart dir den vertraglichen Zins auf diesen Euro.
Was vom ETF nach Kosten und Steuer bleibt
Beim ETF ist die angezeigte Bruttorendite nicht dein Endergebnis.
Aus einer angenommenen Rendite von 7 Prozent werden bei 0,20 Prozent laufenden Fondskosten zunächst 6,80 Prozent. Nach zehn Jahren wären aus 20.000 Euro vor persönlicher Steuer rund 38.600 Euro geworden.
Besteuert wird nicht der gesamte Endwert, sondern der Gewinn. Für einen Aktienfonds sind 30 Prozent der Erträge durch die Teilfreistellung steuerfrei. Ohne Kirchensteuer ergibt sich aus 25 Prozent Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag eine effektive Belastung von rund 18,46 Prozent auf den Gewinn.
Im Beispiel bleiben nach vereinfachter Endbesteuerung rund 35.200 Euro. Der ETF läge damit etwa 7.000 Euro vor der Sondertilgung.
Das klingt eindeutig. Ist es aber nur unter einer entscheidenden Annahme: Der ETF muss die angenommenen 7 Prozent tatsächlich liefern.
Die MSCI-Daten zeigen, warum der Unterschied wichtig ist. Ein Weltaktienindex kann über lange Zeiträume eine hohe Rendite erreichen und zwischenzeitlich trotzdem mehr als die Hälfte seines Werts verlieren. Durchschnittsrendite und Verfügbarkeit zu einem festen Datum sind zwei verschiedene Größen.
Delta-Core: Rechne deinen Break-even
Der Minirechner verwendet nur vier Eingaben. Die übrigen Annahmen bleiben bewusst einheitlich, damit du die Mechanik schnell siehst.
Der wichtigste Wert ist nicht das große Delta, sondern die Break-even-Rendite.
Bei 20.000 Euro Sondertilgung, 3,5 Prozent Kreditzins und zehn Jahren muss der ETF rund 4,36 Prozent brutto pro Jahr erreichen, um nach 0,20 Prozent Kosten und vereinfachter Endbesteuerung gleichzuziehen. Unterhalb davon gewinnt die Sondertilgung. Oberhalb davon liegt der ETF rechnerisch vorn.
Der Break-even ist damit die Schwelle zwischen sicherer Zinsersparnis und erwarteter Kapitalmarktrendite. Er ist keine Prognose.
Vier Fehler, die den Vergleich verzerren
1. Bruttorendite gegen Nachsteuerrendite stellen
Der Kreditzins ist bei einer selbstgenutzten Immobilie bereits eine Nachsteuergröße. Die ETF-Rendite ist es nicht. Wer 3,5 Prozent Kreditzins direkt mit 7 Prozent Aktienrendite vergleicht, ignoriert Kosten und Steuern auf der ETF-Seite.
2. Den langfristigen Durchschnitt für einen Termin halten
Ein ETF kann über 20 Jahre gut laufen und im Jahr deiner Anschlussfinanzierung trotzdem im Minus stehen. Wenn du das Depot dann verkaufen musst, wird aus einem vorübergehenden Max Drawdown ein realisierter Verlust.
Je kürzer der Zeitraum, desto weniger aussagekräftig ist eine durchschnittliche Renditeannahme. Geld, das du in drei oder fünf Jahren sicher zur Ablösung eines Kredits brauchst, gehört nicht vollständig in Aktien.
3. Liquidität mit Rendite verwechseln
Eine Sondertilgung ist weitgehend irreversibel. Das Geld steckt in der Immobilie. Du kannst es später nur über einen Verkauf oder einen neuen Kredit wieder verfügbar machen.
Ein ETF bleibt grundsätzlich liquide. Diese Flexibilität hat einen echten Wert, besonders bei unsicherem Einkommen, Familienplanung oder größeren absehbaren Ausgaben. Sie ist aber kein Argument dafür, den Notgroschen an der Börse zu parken. Die Liquiditätsreserve kommt vor beiden Strategien.
4. Das Risiko der Anschlussfinanzierung ausblenden
Eine niedrigere Restschuld reduziert nicht nur Zinsen. Sie reduziert auch das Risiko, nach dem Ende der Zinsbindung einen großen Betrag zu einem ungünstigen neuen Zinssatz finanzieren zu müssen.
Dieser Vorteil taucht im Minirechner nur indirekt über die kleinere Restschuld auf. Psychologisch und praktisch kann er deutlich mehr wert sein. Ein Haushalt mit knapper monatlicher Rate bewertet 50.000 Euro weniger Restschuld anders als ein Haushalt, der den Kredit jederzeit aus seinem Depot ablösen könnte.
Wann die Sondertilgung näherliegt
Die Sondertilgung wird attraktiver, wenn mehrere dieser Punkte zutreffen:
- Der Kreditzins liegt nahe an deiner realistisch erwarteten ETF-Rendite nach Kosten und Steuern.
- Die Zinsbindung endet in wenigen Jahren.
- Die erwartete Restschuld ist hoch und ein Zinsanstieg würde dein Monatsbudget belasten.
- Du möchtest oder musst den Kredit zu einem festen Zeitpunkt reduzieren.
- Ein Börsenverlust von 30 bis 50 Prozent würde dich zum Verkauf oder zu schlaflosen Nächten zwingen.
- Dein Notgroschen ist bereits vollständig aufgebaut.
Der letzte Punkt ist wichtig. Sondertilgung mit leerem Tagesgeldkonto ist keine finanzielle Disziplin. Es ist eine illiquide Wette darauf, dass bis zur nächsten Gehaltszahlung nichts passiert.
Wann der ETF näherliegt
Der ETF wird attraktiver, wenn diese Bedingungen erfüllt sind:
- Der Kreditzins liegt deutlich unter der berechneten Break-even-Rendite.
- Bis zur möglichen Verwendung des Geldes bleiben mindestens zehn, besser 15 Jahre.
- Du musst das Depot am Ende der Zinsbindung nicht verkaufen.
- Einkommen und Notgroschen tragen auch einen langen Börsenrückgang.
- Du akzeptierst, dass das rechnerisch bessere Ergebnis nicht in jedem Zeitraum eintritt.
- Deine reguläre Tilgung hält die Restschuld auch ohne Sonderzahlung beherrschbar.
Die Opportunitätskosten der Sondertilgung bestehen in der entgangenen ETF-Rendite. Die Opportunitätskosten des ETF bestehen in der entgangenen sicheren Zinsersparnis und im übernommenen Marktrisiko. Beide Seiten haben einen Preis. Nur eine davon erscheint täglich in der Broker-App.
Ist halb tilgen und halb investieren sinnvoll?
Mathematisch ist eine 50/50-Aufteilung selten optimal. Wenn die Renditeannahmen exakt eintreffen, wäre einer der beiden Wege besser.
Menschen leben aber nicht in einer Tabellenkalkulation. Die Aufteilung kann sinnvoll sein, wenn sie zwei reale Risiken reduziert:
- Du verringerst die Restschuld und damit das Anschlussfinanzierungsrisiko.
- Du behältst einen liquiden Kapitalstock und nimmst weiter am Aktienmarkt teil.
50/50 ist deshalb keine Renditeoptimierung. Es ist eine Strategie gegen Entscheidungsreue. Steigt der Markt stark, warst du investiert. Fällt er, hast du sicher getilgt. Dieser psychologische Nutzen ist legitim, solange du ihn nicht als mathematische Überlegenheit verkaufst.
Eine bessere Aufteilung muss auch nicht exakt halbiert sein. Du kannst zuerst ein Restschuld-Ziel definieren und nur den Betrag darüber investieren. Oder du nutzt jedes Jahr einen festen Anteil deiner vertraglichen Sondertilgung und investierst den Rest per Sparplan. Entscheidend ist eine Regel, die vor dem nächsten Börsenhoch oder Zinsalarm feststeht.
Die praktische Reihenfolge
Wenn du heute entscheiden musst, hilft diese Reihenfolge:
- Notgroschen sichern. Mindestens die unerwarteten Ausgaben, die dein Haushalt realistisch treffen können, gehören liquide gehalten.
- Kreditvertrag lesen. Wie hoch ist die erlaubte Sondertilgung, bis wann muss sie eingehen und gibt es Mindestbeträge?
- Vergleichszeitpunkt festlegen. Meist ist das Ende der aktuellen Zinsbindung, nicht das theoretische Ende des gesamten Kredits.
- Break-even rechnen. Nutze deinen tatsächlichen Sollzins und keine aktuelle Werbeanzeige für neue Baukredite.
- Stress testen. Rechne den ETF einmal mit drei Prozentpunkten weniger Rendite. Wenn deine Entscheidung dann existenziell kippt, ist dein Plan zu knapp.
- Liquidität bewerten. Frage nicht nur, welcher Endwert höher ist, sondern ob du auf das Geld unterwegs zugreifen können musst.
Der Mieten-vs.-Kaufen-Rechner beantwortet die größere Frage vor dem Immobilienkauf. Der Delta-Core hier setzt später an: Die Immobilie und der Kredit existieren bereits, jetzt konkurriert jeder zusätzliche Euro zwischen Entschuldung und Kapitalmarkt.
Fazit
Sondertilgung oder ETF ist keine Glaubensfrage zwischen Sicherheitsmenschen und Renditejägern.
Es ist ein Vergleich zwischen einer sicheren Nachsteuerrendite und einer unsicheren erwarteten Rendite. Der Kreditzins definiert, was die Sondertilgung garantiert. Kosten und Steuern erhöhen die Rendite, die der ETF mindestens erreichen muss. Der Anlagehorizont entscheidet, wie belastbar diese Erwartung ist. Deine Liquidität entscheidet, ob du das Risiko überhaupt tragen kannst.
Bei 3,5 Prozent Kreditzins und zehn Jahren liegt der vereinfachte ETF-Break-even bei rund 4,36 Prozent brutto pro Jahr. Wer langfristig 7 Prozent erwartet und Schwankungen tragen kann, sieht einen klaren rechnerischen Vorteil beim ETF. Wer das Geld zu einem festen Termin braucht, eine hohe Restschuld absichern muss oder Kursschwankungen nicht aushält, kauft mit der Sondertilgung etwas Wertvolles: Gewissheit.
Der beste Weg ist nicht der mit der höchsten angenommenen Zahl. Es ist der Weg, dessen schlechtes Szenario dein Haushalt tragen kann.