Effektivzins vs. Sollzins

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Stell dir zwei Immobilienkredite über 300.000 Euro vor. Angebot A nennt 3,70 % Sollzins, Angebot B nennt 3,75 % Sollzins. Auf den ersten Blick wirkt Angebot A günstiger. Wenn bei Angebot A aber zusätzliche verpflichtende Kosten anfallen oder die Auszahlung ungünstiger strukturiert ist, kann der effektive Jahreszins höher liegen als bei Angebot B.

Der Sollzins beantwortet die Frage: Mit welchem Zinssatz wird deine Restschuld verzinst? Der Effektivzins beantwortet eine größere Frage: Welche jährlichen Gesamtkosten entstehen dir unter den vertraglich angenommenen Bedingungen? Genau deshalb müssen Kreditinstitute den effektiven Jahreszins bei Verbraucherdarlehen ausweisen. Er ist als Vergleichsbrücke gedacht, damit Angebote nicht nur über eine attraktiv klingende Nominalzahl verkauft werden.

Für private Entscheidungen reicht trotzdem keine einzelne Zinszahl. Bei Immobilienkrediten zählen auch Zinsbindung, Anfangstilgung, Restschuld am Ende der Bindung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen, Auszahlungstermin und die Frage, wie stabil die Rate in dein Leben passt. Der Effektivzins sortiert Angebote vor. Er ersetzt keine Finanzierungsrechnung.

Was der Sollzins zeigt

Der Sollzins ist die technische Verzinsung des Darlehens. Bei einem Annuitätendarlehen wird er auf die jeweilige Restschuld angewendet. Im ersten Jahr eines Darlehens über 300.000 Euro mit 3,70 % Sollzins fallen grob 11.100 Euro Zinsen an. Wenn du im selben Jahr tilgst, sinkt die Restschuld, und im nächsten Jahr werden die Zinsen auf einen kleineren Betrag berechnet.

Bei einem festen Sollzins bleibt dieser Prozentsatz für die vereinbarte Zinsbindung konstant, zum Beispiel zehn, 15 oder 20 Jahre. Bei einem variablen Sollzins kann er sich anpassen. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil zwei identische Zinssätze sehr unterschiedliche Risiken tragen können. Ein 3,70-%-Zins mit 20 Jahren Bindung ist etwas anderes als ein 3,70-%-Zins mit fünf Jahren Bindung.

Der Sollzins ist besonders nützlich, wenn du die Innenmechanik eines Tilgungsplans verstehen willst. Er bestimmt, wie groß der Zinsanteil der Rate ist und wie stark die Tilgung am Anfang ausgebremst wird. Ein höherer Sollzins frisst in den ersten Jahren mehr von der Rate auf. Dadurch sinkt die Restschuld langsamer, sofern die Rate nicht entsprechend steigt.

Was der Effektivzins zusätzlich abbildet

Der effektive Jahreszins führt die Gesamtkosten des Kredits in eine einheitliche Jahreszahl zusammen. Die Preisangabenverordnung beschreibt dafür eine mathematische Berechnung, bei der Auszahlungen, Rückzahlungen, Zinsen und bestimmte Verbraucherdarlehenskosten auf denselben Zeitpunkt abgezinst werden. Praktisch gesagt: Der Effektivzins versucht, aus einem Kreditvertrag mit vielen Zahlungsströmen eine vergleichbare Prozentzahl zu machen.

In die Berechnung können zum Beispiel Bearbeitungs- oder Vermittlungskosten einfließen, soweit sie für den Kredit bekannt und verpflichtend sind. Auch die zeitliche Struktur der Auszahlungen und Raten wirkt sich aus. Zwei Kredite mit gleichem Sollzins können deshalb verschiedene Effektivzinsen haben.

Bei Immobilienkrediten liegt der Effektivzins meist nur etwas über dem Sollzins. Das wirkt klein, kann aber teuer sein. Bei 300.000 Euro Darlehen und vielen Jahren Laufzeit sind 0,10 Prozentpunkte Unterschied keine Rundungsfrage. Sie können mehrere tausend Euro Zinskosten bedeuten, je nach Tilgung, Laufzeit und Restschuld.

Wo die Vergleichszahl an Grenzen kommt

Der Effektivzins ist eine Standardisierung unter Annahmen. Er rechnet mit den vereinbarten Bedingungen und Terminen. Wenn du Sondertilgungen nutzt, früher verkaufst, eine Forward-Verlängerung brauchst oder nach der Zinsbindung zu ganz anderen Konditionen anschlussfinanzierst, weicht deine reale Kreditgeschichte von dieser Vergleichszahl ab.

Außerhalb des Effektivzinses bleiben oft Themen, die für die Entscheidung trotzdem wichtig sind. Dazu gehören Flexibilität, Tilgungssatzwechsel, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen nach einer bestimmten Frist, persönliche Liquiditätsreserven und das Risiko der Anschlussfinanzierung. Auch Notar, Grundbuch und Kaufnebenkosten des Immobilienkaufs sind keine Kosten des Darlehens selbst, obwohl sie dein Gesamtprojekt massiv verteuern können.

Ein Kredit mit minimal niedrigerem Effektivzins kann im Alltag schlechter passen, wenn er keine Sondertilgung erlaubt oder eine zu kurze Zinsbindung hat. Umgekehrt kann ein etwas höherer Effektivzins sinnvoll sein, wenn die Finanzierung dadurch planbarer wird und dein Risiko deutlich sinkt.

Beispiel: gleiche Rate, andere Restschuld

Nehmen wir ein Darlehen über 300.000 Euro. Bei 3,70 % Sollzins und 2,00 % Anfangstilgung ergibt sich eine Anfangsannuität von 5,70 % pro Jahr, also 17.100 Euro im Jahr oder 1.425 Euro im Monat. Im ersten Jahr entfallen grob 11.100 Euro auf Zinsen und 6.000 Euro auf Tilgung.

Wenn der Sollzins auf 4,20 % steigt und die Monatsrate gleich bleiben soll, bleibt für Tilgung weniger übrig. Die erste Tilgung fällt dann nur noch auf rund 4.500 Euro im Jahr. Die Rate fühlt sich gleich an, aber die Restschuld ist nach einigen Jahren deutlich höher. Genau hier entsteht der Denkfehler: Die Rate zeigt die monatliche Belastung. Der Tilgungsplan zeigt, wie schnell echte Entschuldung entsteht.

Der Effektivzins hilft dir, Kostenunterschiede zwischen Kreditangeboten zu sehen. Der Tilgungsplan hilft dir, Vermögensaufbau und Restschuld zu sehen. Für eine Immobilienentscheidung brauchst du beides.

Warum Banken gern mit kleinen Zinsdifferenzen werben

Zinsen wirken harmlos, weil sie als kleine Prozentzahlen erscheinen. 3,79 % gegen 3,89 % sieht nach wenig aus. Bei sechsstelligen Darlehen und langer Laufzeit sind diese Unterschiede real. Noch wichtiger ist aber die Kombination aus Zinssatz und Tilgung. Eine niedrige Rate kann attraktiv aussehen, wenn sie auf einer sehr niedrigen Anfangstilgung beruht. Dann kaufst du dir kurzfristige Entlastung mit einer höheren Restschuld.

Bei einem Kreditvergleich solltest du deshalb immer dieselben Eckdaten gegenüberstellen: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Zinsbindung, gleiche Anfangstilgung, gleiche Sondertilgungsoptionen und gleicher Auszahlungstermin. Erst dann ist der Effektivzins ein sauberer Vergleich. Wenn die Rahmenbedingungen verschieden sind, vergleichst du unterschiedliche Produkte und keine reine Preiszahl.

Verbindung zu Kaufen vs. Mieten

In einer Mieten-vs.-Kaufen-Rechnung ist der Zinssatz nur eine von mehreren Stellschrauben. Er bestimmt die Kreditrate, den Zinsaufwand und die Geschwindigkeit der Entschuldung. Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals, die Kaufnebenkosten und die laufenden Besitzkosten können den Vergleich aber stärker verschieben als ein kleiner Zinsvorteil.

Das ist besonders wichtig, wenn Kaufentscheidungen knapp wirken. Ein niedriger Effektivzins kann eine teure Immobilie besser aussehen lassen, ohne das Preis-Miet-Verhältnis zu verbessern. Wenn der Kaufpreis zu hoch ist, rettet ein günstiger Kredit die Rechnung nur begrenzt. Umgekehrt kann eine solide Immobilie mit konservativer Tilgung auch bei etwas höherem Zins tragfähig sein, wenn Preis, Eigenkapital und Miete passen.