Sondertilgung
Was ist eine sondertilgung und lohnt sie sich?
Sondertilgung erklärt: Was vertraglich erlaubt ist, was das Recht 5 Prozent pro Jahr kostet, wie sich der Zinsvorteil berechnet und warum der Zeitpunkt mehr entscheidet als der Betrag.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung deines Kredits über die vereinbarte Rate hinaus. Du zahlst einen Betrag extra in die Restschuld, die Schuld sinkt sofort, und ab dem nächsten Zinslauf werden die Zinsen auf den kleineren Betrag berechnet. Der vertraglich zugesicherte Zins ist damit die sichere, steuerfreie Rendite dieser Zahlung. Was eine Sondertilgung bringt, entscheidet nicht ihre Existenz, sondern ihr Rechtsumfang und ihr Zeitpunkt.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Zusatztilgung, die über die monatliche Rate deines Annuitätendarlehens hinausgeht. Du zahlst einen Betrag direkt in die Restschuld. Folglich sinkt die Restschuld am Tag der Zahlung, die Zinsen des nächsten Laufs werden auf den kleineren Betrag berechnet, und deine Monatsrate bleibt gleich. In der Regel tilgt die gleichbleibende Rate danach schneller, das Darlehen endet also früher. Alternativ kannst du bei vielen Banken eine niedrigere Rate vereinbaren und die Laufzeit halten.
Wichtig ist die Abgrenzung zur vorzeitigen Rückzahlung nach § 489 BGB. Die vorzeitige Rückzahlung ist ein gesetzliches Recht: Fünf Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du dein Darlehen ganz oder teilweise kündigen, die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 0,5 bis 1 Prozent verlangen. Die Sondertilgung im umgangssprachlichen Sinn ist dagegen eine Vertragsklausel.
Was im Kreditvertrag steht
Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf eine kostenlose Sondertilgung bei einer Zinsfestschreibung. Das Recht ist Verhandlungssache und wird bei Immobilienkrediten meist so angeboten:
| Klausel | Typische Ausprägung | Bedeutung für dich |
|---|---|---|
| Freie Sondertilgung | 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr | Jährlich neu nutzbar, nicht übertragbar auf Folgejahre |
| Einmalige Sondertilgung | 10 Prozent einmalig, oft ab Jahr 5 | Einmaliger Puffer, danach keine freie Tilgung |
| Keine Regelung | Vorfälligkeitsentschädigung für jede Extrasumme | Jede Tilgung kostet Geld, § 489 BGB bleibt möglich |
Der Prozentsatz bezieht sich fast immer auf die ursprüngliche Darlehenssumme, nicht auf die Restschuld. Bei 350.000 Euro Startschuld erlaubt die 5-Prozent-Klausel also jedes Jahr 17.500 Euro, auch im 23. Jahr. Ein häufiger Fehler in der Vertragsgestaltung: Wer im Januar und im Dezember desselben Jahres getrennt tilgt, verbraucht das Recht desselben Jahres doppelt, viele Banken zählen nach Kalenderjahr, manche nach Kreditjahr. Das steht im Vertrag, und es lohnt sich, vor der ersten Zahlung nachzulesen.
Wie sich der Zinsvorteil berechnet
Der Zinsvorteil ist im Tilgungsplan definiert. Eine Sondertilgung von 10.000 Euro auf ein Darlehen mit 3,9 Prozent Sollzins spart im ersten vollen Jahr rund 390 Euro Zinsen. Danach wirkt der Effekt weiter: Weil die Restschuld niedriger bleibt, wächst der Abstand zu den Zinsen ohne Tilgung mit jedem Jahr um den Kreditzins.
Rechnen wir das an einem konkreten Darlehen durch: 350.000 Euro, 3,9 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, feste Rate von 20.650 Euro pro Jahr, 35 Jahre Laufzeit. Die Gesamtkosten an Zinsen ohne jede Sondertilgung liegen bei ungefähr 234.000 Euro.
| Szenario | Zusätzliche Tilgung | Zinsen über 35 Jahre | Zinsersparnis |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 0 Euro | rund 234.000 Euro | 0 Euro |
| 10.000 Euro im fünften Jahr | 10.000 Euro | rund 219.000 Euro | rund 15.300 Euro |
| 10.000 Euro im fünfundzwanzigsten Jahr | 10.000 Euro | rund 232.000 Euro | rund 1.900 Euro |
Wie Du siehst, das ist schon ein gewaltiger Unterschied. Der Grund: Die Sondertilgung kauft Zinsfreiheit für die verbleibende Restlaufzeit. Fünf Jahre nach Darlehensbeginn warten noch 30 Jahre Zinsersparnis auf die 10.000 Euro, im 25. Jahr nur noch zehn. Der Zeitpunkt entscheidet stärker als der Betrag.
Warum der Zeitpunkt mehr entscheidet als der Betrag
Verschoben in die obige Tabelle eine gedankliche Variante: Du wartest mit den 10.000 Euro, bis die Restschuld ohnehin niedriger ist. Der Zinsvorteil der späten Tilgung beträgt rund 1.900 Euro, der der frühen rund 15.300 Euro. Das ist kein Randfall, das ist die halbe Entscheidung.
Für die Praxis heißt das: Ein Bonus, eine Erbschaft oder ein wegfallendes Auto sollte in den ersten Darlehensjahren in die Sondertilgung, wenn du dich für die Tilgung entscheidest. Späte Extrazahlungen auf ein fast abbezahltes Darlehen sind die teuerste Form der Entschuldung, weil sie die wenigsten künftigen Zinsen berühren. Und weil in den ersten Jahren der Zinsanteil der Rate am größten ist, verschiebt eine frühe Sondertilgung auch das Ende des Darlehens am stärksten nach vorn.
Die häufigsten Missverständnisse
Sondertilgung senkt die Rate automatisch. Nein. Standard ist die gleichbleibende Rate bei kürzerer Laufzeit. Die Ratenreduzierung musst du gesondert vereinbaren, manche Banken verlangen dafür eine Gebühr.
Gesparte Zinsen sind steuerlich wie Kapitalertrag zu behandeln. Nein. Die Zinsersparnis ist kein Zufluss, sie ist ein Wegfall von Ausgaben. Sie ist nicht steuerbar. Das ist der strukturelle Unterschied zu jeder Kapitalanlage, deren Ertrag den Sparerpauschbetrag und die Abgeltungssteuer durchlaufen muss. Genau deshalb ist der Zinsvorteil der Sondertilgung eine Nettorendite: 3,9 Prozent gesparte Zinsen sind 3,9 Prozent sicher, während eine ETF-Rendite von 7 Prozent brutto erst nach Steuer und Fondskosten bei grob 6 Prozent ankommt.
Ohne Sondertilgungsrecht ist jede Extrasumme teuer. Nur zum Teil. Das gesetzliche Recht aus § 489 BGB bleibt: fünf Jahre nach voller Auszahlung darfst du jederzeit mit maximal 0,5 bis 1 Prozent Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig tilgen. Bei 10.000 Euro sind das 50 bis 100 Euro einmalig, bezogen auf die ersparten Zinsen meist ein gutes Geschäft.
Das Recht muss im Effektivzins auftauchen. Nein. Effektivzins und Sondertilgungsrecht sind getrennte Vertragsmerkmale. Ein Kredit mit 0,05 Prozentpunkten besserem Effektivzins und ohne Tilgungsrecht kann über zehn Jahre teurer sein als ein Angebot mit etwas schlechterem Zins und voller Flexibilität. Der Effektivzins sortiert Preise, das Sondertilgungsrecht sortiert Optionen.
Sondertilgung oder Kapitalanlage?
Die Tilgungsfrage ist immer eine Opportunitätsfrage. Wer 10.000 Euro tilgt, statt sie zu investieren, tauscht eine sichere, steuerfreie Rendite in Höhe des Kreditzinses gegen eine unsichere Rendite des Marktes. Über 20 Jahre sind das bei 3,9 Prozent Kreditzins rund 11.500 Euro sichere Zinsersparnis, gegenüber einem erwarteten, aber nicht garantierten ETF-Ergebnis von grob 30.700 Euro nach Kosten und Steuer bei 7 Prozent Bruttorendite. Der ETF gewinnt in der Erwartung, die Tilgung gewinnt in der Sicherheit, und die Aufspaltung dieser beiden Qualitäten ist der Kern der Entscheidung. Die vollständige Rechnung mit Break-even-Rendite führt der Artikel Sondertilgung oder ETF durch.
Für die selbst genutzte Immobilie ist die Tilgung zusätzlich eine Risikobetrachtung: Die gesparte Rate ist in zehn Jahren noch da, auch wenn der Marktstand es nicht ist. Für eine vermietete Immobilie gilt die Rechnung nicht, dort stehen Abschreibung und Mieteinnahmen auf der anderen Seite.
Eine Sondertilgung von 10.000 Euro auf ein 350.000-Euro-Darlehen mit 3,9 Prozent Zins spart je nach Zeitpunkt zwischen rund 1.900 und rund 15.300 Euro Zinsen. Derselbe Betrag, derselbe Vertrag, das Achtfache an Unterschied. Was die Sondertilgung wert ist, entscheidet die Restlaufzeit im Moment der Zahlung, nicht die Summe. Prüfe also zuerst dein vertragliches Recht, dann den Zeitpunkt, dann die Opportunitätskosten.