Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und was wirklich zählt
Zwei Formeln, ein Rechenbeispiel und die Grenzwerte, ab denen ein Kauf als Renditeobjekt funktioniert.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite misst, wie viel Prozent des eingesetzten Kaufpreises jährlich als Mietertrag zurückfließen. Sie ist der schnellste Weg, um zwei Objekte oder Märkte miteinander zu vergleichen, bevor man Finanzierung und Steuern einbezieht.
Es gibt zwei Varianten: die Bruttomietrendite als grober erster Überblick und die Nettomietrendite als realistische Kennzahl für die tatsächliche Verzinsung.
Die Formel
(900 × 12) / 270.000 × 100 = 4,0 %
(10.800 − 4.200) / (270.000 × 1,12) × 100 = 2,18 %
Der Unterschied ist erheblich: 4,0 % brutto werden zu 2,18 % netto. Das zeigt, warum die Bruttomietrendite als alleinige Entscheidungsgrundlage gefährlich ist.
Was gilt als guter Wert?
Typische Fehler bei der Berechnung
Betriebskosten ignorieren. Wer nur die Bruttomietrendite berechnet, übersieht Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltung und Versicherung. Diese kosten in der Regel 20 bis 30 % der Bruttoeinnahmen.
Kaufnebenkosten vergessen. In NRW mit 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen 12 bis 15 % auf den Kaufpreis obendrauf. Wer diese nicht in die Gesamtinvestition einbezieht, rechnet die Rendite systematisch zu hoch.
Leerstand nicht berücksichtigen. Selbst bei einer gut vermieteten Immobilie sollte man 2 bis 5 % Leerstand einkalkulieren. Bei 3 % sind das drei bis vier Wochen Mietausfall pro Jahr.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert alle Kosten. Sie taugt nur zum groben Quervergleich. Die Nettomietrendite zieht Betriebskosten (nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer) ab und stellt sie der Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Nebenkosten) gegenüber. Sie ist die realistische Kennzahl für die laufende Verzinsung.
Was ist eine gute Nettomietrendite in Deutschland?
Unter 2 % Nettomietrendite ist eine Immobilie als reines Renditeobjekt kaum zu rechtfertigen. 2 bis 3,5 % gilt als moderat, über 3,5 % als solide. Wer über eine Fremdfinanzierung nachdenkt, braucht eine Nettomietrendite über dem Darlehenszins, um positiven Cashflow zu erzielen. Bei einem Zinssatz von 3,8 % wird ab etwa 4 % Nettomietrendite der Cashflow nach Finanzierung neutral bis positiv.
Wie berechne ich die Mietrendite bei einer gebrauchten Immobilie mit Leerstand?
Bei einer gebrauchten Immobilie mit Leerstandrisiko rechnet man mit der effektiven Jahreskaltmiete: Monatskaltmiete mal 12, multipliziert mit (1 minus Leerstandsquote). Bei 3 % Leerstand und 900 Euro Kaltmiete sind das 900 x 12 x 0,97 = 10.476 Euro effektive Jahresmiete. Dieser Wert fließt dann in die Renditeformel ein. Der Rechner berücksichtigt den Leerstand in allen Szenarien.