Kaufpreisfaktor bei Immobilien: Was der Vervielfältiger wirklich aussagt
Formel, Marktvergleich und warum eine einzelne Kennzahl keine Kaufentscheidung treffen kann.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten ein Objekt kostet. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und dient dem schnellen Quervergleich zwischen Objekten und Märkten.
250.000 / (800 × 12) = 26,0
Der Zusammenhang zur Bruttomietrendite: Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %. Ein Faktor von 20 entspricht 5 %, ein Faktor von 33 entspricht 3 %.
Typische Werte im deutschen Markt (2026)
Was der Kaufpreisfaktor nicht verrät
Betriebskosten und Cashflow. Ein niedriger Kaufpreisfaktor nützt wenig, wenn das Hausgeld hoch ist oder erheblicher Sanierungsbedarf besteht. Erst nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten zeigt sich der reale Ertrag.
Finanzierungskosten. Bei einem Darlehenszins von 3,8 % und einem Kaufpreisfaktor von 30 (Bruttomietrendite 3,3 %) ist positiver Cashflow kaum möglich. Bei einem Faktor von 20 (5 % Bruttomietrendite) ist es deutlich einfacher.
Leerstandsrisiko. Ein Faktor von 14 in einer strukturschwachen Region kann weniger attraktiv sein als ein Faktor von 22 in einer stabilen Mittelstadt, wenn das Leerstandsrisiko deutlich höher liegt.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Unter 20 gilt als sehr günstig und tritt vor allem in strukturschwachen Regionen auf. 20 bis 25 ist für Kapitalanleger attraktiv, da positiver Cashflow mit üblichen Finanzierungskonditionen erreichbar ist. 25 bis 32 ist in gefragten Mittelstädten typisch und erfordert günstige Finanzierung oder höheres Eigenkapital. Über 35 sind fast nur in Toplagen von Großstädten anzutreffen und lassen sich als Renditeobjekt nur mit starker Wertsteigerungserwartung rechtfertigen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietmultiplikator?
Beide Begriffe bezeichnen dasselbe: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im deutschen Sprachraum sind "Kaufpreisfaktor", "Vervielfältiger" und "Mietmultiplikator" Synonyme. In der angelsächsischen Literatur wird oft der Kehrwert (Gross Yield) verwendet. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %.
Kann ein hoher Kaufpreisfaktor trotzdem sinnvoll sein?
Ja, in zwei Szenarien. Erstens, wenn starke Mietsteigerungen oder Wertsteigerungen zu erwarten sind (etwa in Wachstumsregionen oder bei stark unterbewerteten Mieten). Zweitens bei sehr langer Haltedauer, in der die Inflation den realen Schuldendienst senkt und die Mieteinnahmen wachsen. Der Rechner simuliert diese Szenarien mit einstellbarer Miet- und Wertentwicklung.