DSCR: Wie Banken den Schuldendienstdeckungsgrad berechnen
Formel, Grenzwerte und die Banklogik hinter dem DSCR als Kriterium für die Kreditwürdigkeitsprüfung.
Was ist der DSCR?
Der Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) misst, wie gut die Nettomieteinnahmen einer Immobilie die Zins- und Tilgungszahlungen decken. Er ist die zentrale Kennzahl, mit der Banken die Tragfähigkeit einer Kapitalanlage-Finanzierung beurteilen.
Ein DSCR von 1,0 bedeutet: Die Einnahmen decken exakt den Schuldendienst. Ein DSCR von 1,2 bedeutet: Die Einnahmen liegen 20 % über dem Schuldendienst. Werte unter 1,0 bedeuten, dass der Eigentümer monatlich zuzahlen muss.
Die Formel
Jahresannuität: 11.600 Euro (260.000 Euro Darlehen, 3,8 % Zins, 1,5 % Tilgung)
DSCR: 10.800 / 11.600 = 0,93 (kritisch)
Mit 50.000 Euro mehr Eigenkapital: Darlehen 210.000, Annuität 9.380 Euro
DSCR: 10.800 / 9.380 = 1,15 (knapp)
Was bedeuten die Werte?
DSCR unter 1,0: Mieteinnahmen decken den Schuldendienst nicht. Der Eigentümer zahlt monatlich zu. Banken lehnen solche Finanzierungen in der Regel ab.
DSCR 1,0 bis 1,2: Einnahmen decken den Schuldendienst knapp. Kein Puffer für Leerstand oder Kostensteigerungen. Schwierig bei der Kreditvergabe.
DSCR 1,2 bis 1,4: Banken sehen das als Mindestanforderung für Kapitalanlage-Finanzierungen. 20 % Puffer schützt vor kurzfristigem Leerstand.
DSCR über 1,4: Komfortabel, mit Reserve für Leerstand und Kostensteigerungen. Bessere Konditionen bei der Kreditvergabe sind möglich.
Warum verlangen Banken DSCR über 1,2?
Bei einem DSCR von 1,0 reichen zwei bis drei Wochen Leerstand aus, um die Annuität nicht mehr bedienen zu können. Ein DSCR von 1,2 schafft einen Puffer von 20 %: Rein rechnerisch könnte die Immobilie 73 Tage im Jahr leer stehen, ohne dass der Kreditnehmer zuzahlen muss.
Banken nennen das "Kapitaldienstfähigkeit" und berechnen es als Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung. Ein DSCR unter 1,2 führt nicht automatisch zur Ablehnung, erhöht aber den Risikoaufschlag und die Eigenkapitalanforderungen.
DSCR vs. Cashflow
DSCR und Cashflow messen ähnliches, aber nicht dasselbe. Der DSCR ignoriert Steuern und AfA. Er betrachtet den Rohertrag (Nettomiete) im Verhältnis zum Schuldendienst (Zins + Tilgung).
Ein positiver Cashflow nach Steuern kann bei einem DSCR unter 1,0 existieren, wenn die AfA-Steuerersparnis die Lücke schließt. Aus Bankperspektive zählt der DSCR als Stabilitätsmerkmal. Aus Investorenperspektive ist der Cashflow nach Steuern die entscheidendere Kennzahl.
Häufige Fragen
Wie kann ich den DSCR meiner geplanten Immobilie verbessern?
Vier Hebel stehen zur Verfügung: Mehr Eigenkapital einsetzen (senkt Darlehensbetrag und Annuität). Niedrigere Tilgung wählen (senkt Annuität, verlängert aber die Laufzeit). Höhere Mieteinnahmen erzielen oder realistischere Schätzung verwenden. Oder auf ein Objekt mit besserem Kaufpreisfaktor ausweichen. Der Rechner zeigt den DSCR in Echtzeit und erlaubt schnelle Parameteranpassungen.
Gilt der DSCR für das gesamte Darlehen oder nur das erste Jahr?
Banken berechnen den DSCR in der Regel für das erste volle Betriebsjahr. Da die Annuität bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt und die Mieteinnahmen wachsen, verbessert sich der DSCR im Zeitverlauf üblicherweise. Der Rechner zeigt den DSCR für Jahr 1, im Cashflow-Tab ist die Entwicklung über alle Jahre nachvollziehbar.
Was passiert mit dem DSCR nach der Zinsbindung?
Nach der Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) erfolgt eine Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Marktzins. Wenn der Anschlusszins höher liegt, steigt die Annuität und der DSCR sinkt. Wer heute bei 3,8 % finanziert und in 10 Jahren 5,5 % Anschlusszins vorfindet, muss mit einer deutlich höheren Monatsbelastung rechnen. Der Rechner erlaubt, den Anschlusszins separat einzustellen und die DSCR-Entwicklung nach Zinsbindungsende zu sehen.