Cashflow bei Immobilien: Was nach allen Kosten übrig bleibt
Monatlicher Cashflow vor und nach Steuern, die Rolle der Tilgung und der Cash-on-Cash Return als Renditemaß.
Was ist der Cashflow einer Mietimmobilie?
Der Cashflow misst, was nach allen laufenden Einnahmen und Ausgaben in einer Periode übrig bleibt. Bei einer Mietimmobilie steht die Kaltmiete auf der Einnahmenseite. Auf der Ausgabenseite stehen nicht umlagefähige Betriebskosten, Zinszahlungen und bei Liquiditätsbetrachtungen auch die Tilgung.
Es gibt zwei Varianten, die unterschiedliche Fragen beantworten: Der Cashflow vor Steuern zeigt die reine Liquiditätslage. Der Cashflow nach Steuern zeigt, was nach Berücksichtigung der steuerlichen Wirkung der Abschreibung (AfA) tatsächlich verbleibt.
Die Formel
Minus 150 Euro Hausgeld (nicht umlagefähig), minus 30 Euro Instandhaltung, minus 25 Euro Verwaltung = 668 Euro.
Minus 600 Euro Zinsen (300.000 × 3,8 % / 12) = 68 Euro Cashflow/Monat.
Tilgung ist kein Cashflow-Abzug, da sie Vermögensaufbau darstellt.
Steuerersparnis = 7.200 × 0,42 / 12 = 252 Euro/Monat.
Cashflow nach Steuern: 68 + 252 = 320 Euro/Monat.
Was gilt als guter Cashflow?
Negativer Cashflow vor Steuern ist nicht automatisch schlecht, wenn der Steuereffekt ihn positiv dreht. Ein dauerhaft negativer Cashflow nach Steuern erfordert laufende Zuzahlungen und erhöht das Risiko bei Leerstand.
Als Faustregel: Positiver Cashflow nach Steuern ab Jahr 1 ist solide. Negativer Cashflow bis etwa -200 Euro/Monat ist bei stark wachsenden Märkten noch vertretbar, solange die Wertsteigerung die Lücke langfristig mehr als ausgleicht.
CoC-Return (Cash-on-Cash)
Der Cash-on-Cash Return misst den jährlichen Cashflow nach Finanzierung als Prozentwert des eingesetzten Eigenkapitals. Er beantwortet die Frage, wie viel Prozent des eigenen Geldes laufend zurückfließen.
Bei 320 Euro Cashflow/Monat nach Steuern und 60.000 Euro Eigenkapital: (320 × 12) / 60.000 = 6,4 %. Über 3 % gilt als gesund, über 5 % als attraktiv.
Typische Fehler
Tilgung als Kosten werten. Tilgung reduziert die Schulden und ist Vermögensaufbau, kein betrieblicher Aufwand. Wer sie als Kosten in die Cashflow-Rechnung einbezieht, rechnet den wirtschaftlichen Ertrag systematisch zu niedrig.
Steuereffekt ignorieren. Die AfA kann den Cashflow erheblich verbessern, ohne dass tatsächlich Geld fließt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und 7.200 Euro AfA sind das 252 Euro monatliche Steuerersparnis.
Instandhaltungsrücklage vergessen. Empfehlung: 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei 70 m² sind das 58 bis 70 Euro/Monat, die den Cashflow vor Steuern real belasten.
Häufige Fragen
Warum ist der Cashflow nach Tilgung so viel höher als der Cashflow vor Tilgung?
Tilgung reduziert die Schulden und ist damit Vermögensaufbau, keine Kosten. Beim Cashflow vor Tilgung zählt sie trotzdem als Abfluss, weil das Geld das Konto verlässt. Für die Liquiditätsplanung ist der Cashflow vor Tilgung relevant. Für die Renditebetrachtung zählt der Cashflow vor Tilgung (aber nach Zinsen) als wirtschaftlicher Ertrag.
Was passiert mit dem Cashflow, wenn der Mieter auszieht?
Bei Leerstand entfallen Mieteinnahmen, aber Kosten laufen weiter: Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer. Der Cashflow sinkt dann auf Null oder wird stark negativ. Der Rechner berücksichtigt eine einstellbare Leerstandsquote als Jahresdurchschnitt. Für die Liquiditätsreserve empfiehlt sich ein Puffer von 3 bis 6 Monatsmieten.
Verbessert sich der Cashflow über die Zeit?
In der Regel ja. Drei Faktoren wirken positiv: Mietsteigerungen erhöhen die Einnahmen, sinkende Restschuld reduziert den Zinsanteil der Annuität, und ein etwaiger Anschlusszins kann niedriger oder höher ausfallen. Negativ wirkt die Inflation auf die Betriebskosten. Der Rechner modelliert all diese Faktoren jahresgenau.