Immobilien als Kapitalanlage vollständig analysieren
Von der Bierdeckelanalyse bis zum IRR: Cashflow-Projektion, AfA-Berechnung, Tilgungsplan, Steuereffekte und Mikrolage-Scoring in einem Rechner.
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Zum Rechner6-Schritte-Wizard · AfA nach § 7 EStG · Spekulationssteuer § 23 EStG · Mikrolage via OpenStreetMap
Immobilien als Kapitalanlage verstehen
Eine Kapitalanlage-Immobilie unterscheidet sich grundlegend vom selbstgenutzten Eigenheim: Sie soll Rendite erwirtschaften. Das bedeutet nicht nur laufende Mieteinnahmen, sondern auch Steuereffekte durch AfA, Wertsteigerung im Zeitverlauf und einen Hebeleffekt durch Fremdkapital.
Die Bierdeckelanalyse
Bevor Finanzierung und Steuern berechnet werden, zeigt die Bierdeckelanalyse die rohen Renditekennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor. Diese Kennzahlen ermöglichen einen schnellen Quervergleich über verschiedene Objekte und Märkte.
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Grobe erste Orientierung ohne Kosten.
- Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − Betriebskosten) / Gesamtinvestition. Realistische Renditekennzahl.
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. In deutschen Großstädten oft 25–35, in Mittelstädten 15–22.
AfA — der steuerliche Hebel
Die Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG) erlaubt es, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Ab 2023 gilt ein Satz von 3 % p.a. für neue Wohngebäude, davor 2 % p.a. Bei einem Gebäudewertanteil von 80 % und einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 7.200 €/Jahr steuerlich wirksam — unabhängig davon, ob tatsächlich Kosten entstehen.
Übersteigen die Werbungskosten (AfA + Zinsen + Betriebskosten) die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung (V+V). Dieser kann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und reduziert so die Steuerlast.
Cashflow-Projektion und Tilgungsplan
Der Cashflow einer Immobilie entwickelt sich durch mehrere Faktoren: Mietsteigerung erhöht die Einnahmen, Inflation verteuert die Betriebskosten, die Zinslast sinkt durch Tilgung, und die AfA bleibt konstant (solange der Gebäudewert nicht vollständig abgeschrieben ist). Der Rechner projiziert diese Dynamik jahresgenau über die gesamte Haltedauer.
Spekulationssteuer und Exit-Strategie
Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb (§ 23 EStG) ist der Gewinn steuerpflichtig — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach 10 Jahren Haltedauer entfällt die Steuer vollständig. Der Rechner berücksichtigt die Spekulationssteuer im Exit-Szenario und berechnet den IRR über die gesamte Haltedauer inklusive Verkaufserlös.
Konzepte im Detail
Jede Kennzahl im Rechner hat einen eigenen Tutorial-Artikel mit Formel, Rechenbeispiel und praktischen Grenzwerten.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttomietrendite für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite unter 3 % signalisiert einen teuren Markt mit geringem laufenden Ertrag. 4 bis 5 % gilt als solide, über 6 % als attraktiv (allerdings oft in Regionen mit höherem Leerstandsrisiko). Die Nettomietrendite nach Betriebs- und Finanzierungskosten liegt typischerweise 1,5 bis 2 Prozentpunkte darunter.
Was bedeutet AfA und wie wirkt sie sich steuerlich aus?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG). Für Wohngebäude gilt ab 2023 ein Satz von 3 % p.a. auf den Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Bodenwert), für ältere Gebäude 2 % p.a. Die AfA mindert das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen positiven Einkünften verrechenbar ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Empfohlen wird, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch) vollständig aus Eigenkapital zu finanzieren. Das sind je nach Bundesland 8 bis 15 % des Kaufpreises. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %, in NRW 6,5 %. Wer zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, verbessert die Finanzierungskonditionen und reduziert das Leerstandsrisiko.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. In deutschen Großstädten liegt er oft zwischen 28 und 40, in B-Städten zwischen 18 und 28, in ländlichen Lagen unter 18. Werte über 30 machen einen positiven Cashflow ohne sehr günstiges Fremdkapital nahezu unmöglich. Für Kapitalanleger gilt als grobe Schwelle: unter 25 ist attraktiv, 25 bis 35 moderat, über 35 teuer.
Ab wann greift die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Gemäß § 23 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien steuerpflichtig, wenn die Haltedauer unter 10 Jahren liegt. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht dem Abgeltungssteuersatz. Bei einer Eigennutzung in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf entfällt die Steuer auch vor Ablauf der zehn Jahre.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage nicht?
Eine Kapitalanlage-Immobilie lohnt sich nicht, wenn der Kaufpreisfaktor über 35 liegt und gleichzeitig keine überdurchschnittliche Wertsteigerung zu erwarten ist. Weitere Warnsignale: negativer Cashflow trotz hohem Eigenkapitaleinsatz, DSCR unter 1,0, schlechte Mikrolage mit sinkenden Mietpreisen, oder Renovierungsstau, der in den ersten Jahren hohe Kosten erzeugt. Der Rechner berechnet den Breakeven-Zeitpunkt und zeigt den kumulativen Cashflow jahresgenau.
Was ist der DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad) und warum ist er wichtig?
Der Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) gibt an, wie gut die Nettomieteinnahmen die Zins- und Tilgungszahlungen decken. Ein DSCR von 1,0 bedeutet: Die Einnahmen decken exakt den Schuldendienst. Banken verlangen für Kapitalanlage-Finanzierungen oft einen DSCR von mindestens 1,2. Bei einem DSCR unter 1,0 muss der Eigentümer monatlich zuzahlen.
Wie berechne ich den monatlichen Cashflow einer Vermietungsimmobilie?
Cashflow vor Steuern = Nettokaltmiete nach Leerstand minus nicht umlagefähige Betriebskosten (Hausgeld-Anteil, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer) minus Zinszahlungen. Tilgung zählt nicht als Ausgabe, da sie Vermögensaufbau darstellt. Der Cashflow nach Steuern berücksichtigt zusätzlich den Steuereffekt durch AfA-Abzug. Der Rechner berechnet beide Varianten für jedes Jahr der Haltedauer.
Was ist der IRR (Interner Zinsfuß) bei Immobilien?
Der Interne Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) ist die Rendite p.a., bei der der Kapitalwert aller Zahlungsströme genau null beträgt. Er berücksichtigt Eigenkapitaleinsatz, monatliche Cashflows und den Verkaufserlös. Ein IRR über 5 % gilt als solide, über 8 % als attraktiv. Der Rechner berechnet den IRR mit dem Newton-Raphson-Verfahren sowohl für die reine Haltedauer als auch für das Exit-Szenario inklusive Verkauf.
Was zeigt der Cash-on-Cash Return (CoC)?
Der Cash-on-Cash Return setzt den jährlichen Cashflow nach Finanzierung ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Anders als der IRR berücksichtigt er keine Wertsteigerung. Er beantwortet die Frage: Wie viel Prozent meines eigenen Geldes verdiene ich laufend zurück? Ein CoC von 3 bis 5 % gilt als gesund. Negativer CoC bedeutet, dass die Immobilie mehr kostet als sie laufend einbringt.
Was zeigt die Mikrolage-Analyse im Rechner?
Die Mikrolage-Analyse fragt bei OpenStreetMap über die Overpass API alle relevanten Nahversorgungseinrichtungen (Supermärkte, Schulen, Kitas, ÖPNV-Haltestellen, Ärzte, Apotheken, Parks) im Umkreis von 1.000 Metern um den Objektstandort ab. Für jede Kategorie wird ein Score von 0 bis 10 berechnet, basierend auf der Distanz zum nächstgelegenen Einrichtung. Ein gewichteter Gesamtscore fasst alle Kategorien zusammen.